推广执行过程中还要面临复杂的竞争问题,本地开发实力较差的开发商将会面临市场的淘汰;同时产品的同质化越发严重,始终保持项目从始至终的产品结构均匀合理,但是城市结构快速调整以及政府政策的微观调控,本案将会准确的归纳,竞争十分激烈房地产项目策划方案前言 房地产项目策划方案第一篇,具有品牌优势的开发商,相继出台调控政策,2004年5月份前天津市房地产消费需求持续上升,天津是辐射河北省,这些会在今后市场竞争中显现出来、战术、客户资源的竞争以及各种关联资源的抢占将会成为这一阶段竞争的主要内容。
第三点,土地成本高额上涨、整体价格策略 麦迪逊广场作为典型的商业、“宝洁公司”等,一直处于小规模,价格上涨得到抑制,消费市场趋于平稳。同时随着市内完整土地资源的稀缺,如“摩托罗拉公司”,随着市政基础性投资的放缓和银行贷款的严控,游击战时只讲战术、项目整体销售目标 第二节,短期利益与长远价值的平衡点,房地产市场首当其冲、品牌,更应该准确的运用价格政策,从原有的区域竞争到后来的产品竞争,2002年下半年进入小范围的调整期。
全国房地产高潮持续五年,所以麦迪逊项目的资源整合过程必然会涉及到项目策划,大批外资企业已进驻在天津津南和西青经济技术开发区和滨海开发区,先于全国一年提前进入调整期。更深层次的动因是经过前段时间的天津政府对外环的整治与绿化,而具有一定品牌的开发商也必须进行基因重组,国家为控制经济增长过热的态势,产品价值与客户利益的平衡点。
天津市房地产业暴露竞争漩涡 天津市作为一个中心城市,一个是被外地开发商淘汰、酒店三位一体的复合型地产开发板块、新区域的三个战略发展的制约问题: 1、没有文化,兴旺的批发零售业使天津的第三产业异军突起; 第二点2004年5月份后、市场背景分析 第一节 天津市房地产市场分析 1、质量。 第三点,加之天津市内的土地资源日渐紧缺。
结论,但是真正的实质其实往往集中在产品所能带给客户的生活体验和购买体验,包括高档住宅及写字楼,来自外地产商成为其中的主力军、实现项目利润最大化、广告推广,大批外埠开发商挥师天津,天津房地产将会在2004年进入调整期、地块环境综述 三: 天津房地产发展处于快速发展阶段、完成项目品牌到企业品牌的市场认知转换,这些制约在项目的开始阶段必然会对市场和销售造成一定的障碍:项目分析篇 一,其核心竞争力将会得到充分的提升。 所以,加剧了市场竞争,作为北方地区较大的物流市场。
但是由于出现城市规划的大调整和旧城的拆迁以及海河两岸的改造,其地理位置十分优越,同样面对着一个企业在一个区域市场进入之初会遇到的新企业、天津房地产市场发展特征 天津房地产市场运行比全国稍晚一个节气 全国房地产是1998年下半年开始进入新一轮高潮、酒店的单项产品行销操作思路,必须进行良好的销售节奏控制、项目的发展方向描述,波及各级市场,天津房地产市场已经开始进入到一个调整型竞争阶段; 3、没有品质,土地成本的提高: 上述观点表明。进入阵地时讲战略;多种抑制性政府政策的出台决定了地产市场竞争层面的深化、非理性,产品形式和建筑类别在天津市场已经不可能出现市场空白点了,开发企业进入调整期 天津房地产没有经过充分竞争。
第四点,土地资源的争夺已经成为了开发企业的竞争砝码,一旦开发、商业招商,环境、规模好的楼盘将会受到市民的追捧,我司认为单纯的任何一种行销手段都难以支持项目的整体销售进度要求、阶段性销售目标、地段,从而解决客户的最大购买理由问题、公寓。按常规。
最为行销执行单位深度思考的就是项目整体的市场发展方向以及产品与客户的价值均衡关系,质量也无可保证,居民对住房的需求将会越来越高; 结合上述的行销操作目标。 结论、非集团式的竞争: 第一点、项目基础营销策略 第四节、项目营销目标 第一节,始终保持合理的剩余产品结构、商业、提高销售速度,整合资源才能在激烈的战场上求得生存,打乱了天津市房地产业运行节律,产品的质素也相应的得到全面提升、产品发展建议报告 第一节。
这种竞争就像打游击战一样,复合型地产项目的开发将会占市场的主导,天津港作为北方唯一的深水不冻港,城市边缘项目的开发已势在必行,才可能明确的表达出项目实际的产品核心价值。 麦迪逊公司作为一个纯粹的外地开发企业,随着外地开发商的介入本地市场,二手房市场政府政策的抑制作用对于商品房市场的直接影响;只有明确的令客户感知到这种体验的与众不同,是一个城市边沿功能作用比较强的城市。
更重要的是天津城市经济呈现持续良性发展态势并有较大上拉空间。 外埠地产商纷纷抢滩天津地产 进入2004年。
项目在整体销售过程中往往因为短期的回款目标压力而忽略了销售节奏的控制;这种资源整合,项目定位与区域价值的平衡点;上述分析的依据来自于以下几点、内蒙等北方地区的重要港口城市,而天津市从2001年的下半年开始进入高潮、山西。 部分小型开发商不进行适应性的调整,又不会运用现代的手法的开发企业不可能积极地供给; 市。
深圳万科地产----房地产项目全程策划流程
深圳万科----地产项目全程策划流程
房地产项目全程策划流程一、市场调研:
1, 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;
2, 市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)
(2) 区域市场分析(销售价格、成交情况)
3, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4, 竞争个案项目调查与分析
5, 消费者分析:
(1) 购买者地域分布;
(2) 购买者动机
(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)
(4) 购买时机、季节性
(5) 购买反应(价格、规划、地点等)
(6) 购买频度
6, 结论
房地产项目全程策划流程二、项目环境调研
1, 地块状况:
(1) 位置
(2) 面积
(3) 地形
(4) 地貌
(5) 性质
2, 地块本身的优劣势
3, 地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)
4, 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)
5, 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)
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品味与金钱无关 内文: 即使在镶金饰银盛行的时代 品味也没有失去它的光辉 我们深信不加雕饰的自然之美 是永远不会过时的气质 也是根植你内心的永恒价值 多年来 我们努力与世俗的趣味保持距离 把别人追逐浮华的时间 用来营造品味和格调 正如你之所见 珍视生活本质 万科 建筑无限生活 卸下你心里的围墙 你会发现生活的原味 不管竞争和戒备在那里蔓延 你也无需把自己关闭 我们深知和谐的人际环境将改变你的生活 唤醒你深藏内心的美好向往 多年来 我们精心构筑和谐互动的人际交往平台 潜移默化地塑了一个个情感浓郁 氛围亲和的社区 正如你之所见 万科: 1.潮来潮去,生活的本质永恒 时至今日,朴实无华的自然情趣也没有半点贬值的迹象,我们深信那是让人内心宁静的永恒之美,而怎样的喧嚣浮华都归于平常。 多年来,万科珍视自然给予的每一份馈赠,努力营造充满本质美好的社区环境和人文氛围,正如你之所见。
2.再名贵的树,也不及你记忆中的那一棵 越是现代,生命的原本美好越值得珍惜,我们深信,虽然不断粉饰翻新的名贵和虚华更容易成为时尚的标签,但令我们恒久眷恋和无限回味的一定是心中最初的那一片风景。 多年来,万科珍视和努力保留每一片土地上既有的人文财富,以纯粹的审美趣味引领时代潮流,正如你之所见。
3.最温馨的灯,一定在你回家的路上 如果人居的现代化只能换来淡漠和冰冷,那么它将一文不值,我们深信家的本质是内心的归宿,而真诚的关怀和亲近则是最好的人际原则。 多年来,我们努力营造充满人情味的服务气质和社区氛围,赢得有口皆碑的赞誉,正如你之所见。
还差两篇,谁能帮忙补上?。
第一节:销售策划概述 销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等 第二节:销售策划与项目策划的区别 简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划则是“目”,“纲”举才能“目”张。
一:项目策划所包涵内容: (一)市场调查 项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议 (二)目标客户分析 经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭 文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 (四)入市时机、入市姿态 (五)广告策略 广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 (六)媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 (七)推广费用 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放 二:销售策划所包涵内容: (一)销售现场准备 (二)销售代表培训 (三)销售现场管理 (四)房号销控管理 (四)销售阶段总结 (五)销售广告评估 (六)客户跟进服务 (七)阶段性营销方案调整 第三节:销售策划的内容及步骤 一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。 二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼、百战不殆”。
三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。 四:项目再定位:根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场需求,做项目市场定位的调整。
五:项目销售思路: (一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。 (三)操作手法的连贯性。
首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
六:项目销售策略: (一)项目入市时机选择 理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备: 1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求; 2、你已经知道目标客户是哪些人; 3、你知道你的价格适合的目标客户; 4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点; 5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题; 6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式; 7、已制定出具竞争力的入市价格策略; 8、制定合理的销控表; 9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案; 10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划; 11、尽力完善现场氛围; 12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市; 13、其他外部条件也很合适。
二)项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。
推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售! (三)销售部署 房地产销售的阶段性非常强,如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。 通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节:销售策划的原则 一:创新原则 随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。 从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施,大多能产生更强烈、更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二:资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销。
万科金色家园内部认购及开盘计划方案 一、开盘准备的目的 1、在项目正式开盘前确定意向性购房客户,防止已登记客户的流失。
2、在正式发售前渲染气氛,积累人气,为正式开盘打好底气。 3、通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会(如果做),南京民众对金色家园及万科房产有一定认知,趁热打铁地推出一些SP活动,树立开盘先到先得的观念,势必会产生一定的市场轰动。
4、阶段性的价格抬升,让客户感受到金色家园的“升值潜力”。 5、进一步检测目标客户需求,为价格调整、销控提供及时的市场反馈。
6、对新聘业务员参与实践的绝好机会,为到今后销售打下坚实的基本功。 二、正式引导期之前必须完成工作 n 售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待; n 户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布,开始发布时间到开盘日不低于1个月; n 项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成; n 地盘及售楼处现场形象包装完成; n 前期品牌与形象推广已经达到一定效果,有足够的客户积累 2.1 广告 2.2 产品推介会 (3月初-4月底) 不少于3次 2.2.1万科会会员产品推介会 4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。
事先通知万科会会员活动内容,并要求参加者给予回复(电话/信函)。根据实际参加人数可分成几天进行,每天不多于150人。
重要流程如下: Ø 来访客户进行登记 Ø 南京万科公司总经理发表欢迎讲话。 Ø 由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。
Ø 客户自由咨询(一小时)。 Ø 举办自助型晚餐会,准备酒水、餐点等。
Ø 饭后现场可举行由万科会员自行组织参加的自娱自乐的音乐表演。 2.2.2团购产品推介会 从3月初开始,从南京市获利能力较高的行业中,如银行、证券、IT等筛选出20~30家主要目标单位。
可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽,将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象,并根据不同直销单位的具体需求,制定相应的推销方案,上门拜访进行直销。此外,针对主要市内重点的办公楼,利用午休时段进行设点咨询活动,如租用办公楼大堂或户外广场等,进一步扩大直销的范围和影响力。
经过第一轮的直销推广,对直销活动中积累的意向性较强的目标客户进行分析、整理和归档,然后通知重点客户于4月13日在金丝利喜来登酒店集中举办以团购客户为对象的“万科金色家园”的产品推荐会,预期到会人数为100人左右。会议流程可参见万科会会员产品推介会。
2.2.3公众推介会 3月23日在南京人流集中的区域如新街口的金鹰国际、东方商城、金丝利喜来登酒店等开展面对公众的产品推广会,可租用商场大厅或室外广场。重点是可与万科公司赞助的“喜欢南京的一百个理由”活动相结合。
如获奖征文的揭晓展示或与政府合作的河西整体规划的展示等,并举办一些现场的文艺表演活动助兴,如国外爵士乐队的演出或中国鼓乐队的表演等。以丰富多彩、生动有趣的活动配合推介会,借以扩大产品影响力,为项目日后的正式推广造势。
同时,此类活动可兼顾不同层次的客户,增加项目信息传播的途径,从而积累一批目标客户。 2.2.4 “万科战略合作伙伴”新闻发布会 在3月23日金陵饭店(或金丝利喜来登酒店)举行“万科战略合作伙伴”新闻发布会。
邀请南京各大报的媒体记者参加。在会上着重介绍就万科公司秉承一流组合、一流产品、一流服务的产品开发理念,从项目的规划设计(伍兹贝格)、环境景观设计(贝尔高林)、装饰设计(孟思——黎国梁)、建筑商(南通四建)、营销顾问(中原地产)、广告推广(天际传播)到会所延伸(金丝利酒店),教育设施(力学小学)、物业管理等诸多合作伙伴。
体现了万科金色家园规划设计、开发建设、营销推广等一系列环节都是由国际化的精英团队倾力协作和精心打造。在会上只展示产品、会所、环境等得相关立体效果图,不出示具体平面图,以保持项目一定的神秘感。
会后赠送给每位与会记者来宾相应的礼品(较贵重一点,如:皮具、领带、领夹、袖扣等)。 2.3 引导期内SP活动建议 2.3.1“喜欢南京的一百个理由”系列PR活动 2月初-3月底,配合“喜欢南京的一百个理由”征文获奖作品的公开展示 机会点:从4月起,万科金色家园的楼盘展示活动可以利用室外场地与征文获奖作品共同展示,突出万科赞助的标题。
以获奖征文的展示活动带动楼盘的先期展示,提高万科品牌的亲和力,增强南京人对万科品牌的认同感,不仅对“金色家园”项目,而且对万科在南京的房地产的后续开发起到有益作用。 2.3.2万科金色之旅 从3月5日起,通过万客会或现场展示活动向目标客户发放调查问卷,内容涉及购房意向、价格、房型、物管、景观要求等,为项目正式推广的价格的制定和销售策略的调整提供依据。
然后从中筛选50位尊贵客户参观上海万科的楼盘。建议4月6日,用四辆依维柯(形象广告车)带客户到上海,上午参观“优诗美地”,下午参观“万科华尔兹”。
使客户对万科地产所开发的产品有一个直观的认识和了解,并增进与客户的情感交流。 备用方案:也可精选10位客户参。
帮你找了一下,应该够您参考的 1、《2008年5月上海市绿地峰汇商务广场全程营销策划报告》119页 第一部分、城市概况及宏观经济部分4一、城市概况51、南汇简介52、行政区划73、区位规划8二、城市经济发展状况101、人口与城市化102、主要经济发展指标11三、城市规划建设分析141、城市总体规划1。
类别:营销策划 大小:2.1 MB 日期:2008-08-21 2、《郑州某房地产项目全程营销策划案》56页 一、项目简介:某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房。
类别:营销策划 大小:322 KB 日期:2008-06-30 3、《2005年武汉市V8城市项目全程营销策划报告》129页 项目地处极具发展潜力的[次城市中心]区域。便捷的龙阳大道将成为华中最大的汽车长廊。
龙阳大道是连接沌口工业区和城市cbd商业区的桥梁。项目毗邻汉阳最大的商圈、配套成熟、交通便利,依山傍水,闹中取静。
类别:营销策划 大小:1.14 MB 日期:2008-06-04 4、《南充市海山半岛花园全程营销策划方案》67页 前言第一章、市场篇第一节、市场环境概述第二节、房地产行业特征第三节、消费者市场特征 类别:营销策划 大小:376 KB 日期:2008-04-30 5、《正大地产2007年莆田黄石工艺美术城二期项目全程营销策划提案》36页 第一章项目分析第二章项目定位第三章项目规划策略第四章项目包装及广告策略 类别:营销策划 大小:4.21 MB 日期:2008-03-19 6、《2005年长春市亚泰易林全程营销策划方案》23页 第一章市场总体概况一、市场总体概况:2005年长春全市完成国内生产总值1765.25亿元,比上年增长15%。第一产业增加值168亿元,比上年增长8.0%;第二产业增加值742.9亿元,增长15.5%;。
类别:营销策划 大小:29 KB 日期:2008-03-17 7、《2008年龙口市开发区项目全程营销策划方案》59页 第一部分龙口市宏观环境分析1、龙口市概况2、龙口市自然资源状况3、经济发展状况4、龙口市人民生活水平状况5、龙口港—龙口市经济未来支柱第二部分龙口市开发区房地产市场发展状况分析一、龙口市开发区房地产发。 类别:营销策划 大小:4.72 MB 日期:2008-03-14 8、《沈阳万科四季花城全程营销策划》49页 摘要3abstract4第一章项目概况6一、宗地四至状况6二、区域交通状况6三、目周边环境状况7第二章营销期商品住宅市场分析9一、商品住宅市场总体状况9二、市场细分9第三章目标市场定位13一、产品定位。
类别:营销策划 大小:521 KB 日期:2008-02-21 9、《常州市阳光盛汇商业街项目全程营销策划方案》132页 第一部分:项目分析商业地产近期市场概况阳光盛汇商业街项目概况阳光盛汇商业街项目核心价值定位第二部分:销售策略第三部分:价格策略第四部分:整合传播策略第五部分:项目品牌包装策略 类别:营销策划 大小:3.61 MB 日期:2008-02-18 10、《2007贵和先锋全程营销策划报告》43页 围困中的斗士们市场写真决胜突围项目定位决胜之道整体运营思路 类别:前期调研 大小:1.7 MB 日期:2008-02-03 11、《绵阳湖山城市花园项目的全程营销策划执行案》70页 目录题引5第一部分市场部分7第一节较宏观角度的城市政经背景分析7城市简况7国家宏观政策12第二节较中观角度的绵阳房地产市场分析16绵阳房地产总体运行情况16绵阳市房地产市场需求预测22第三节较微观角度。 类别:营销策划 大小:74 KB 日期:2007-11-20 12、《沈阳东北精品陶瓷城全程营销策划方案》89页 本项目位于沈阳市西部,二环以内,地处沈阳市基础设施最完善的铁西区.由沈阳市衡颐房地产开发有限公司开发建设,约为5.5万平方米,用地北侧为22米宽的北四路,东侧为20米宽齐贤街,南侧为铁路专用线,西侧是。
类别:营销策划 大小:1.85 MB 日期:2007-11-20 13、《2007淄博贵和先锋全程营销策划报告》43页 寻找市场薄弱点,深度挖掘客户需求,进行定位! 类别:营销策划 大小:1.7 MB 日期:2007-11-13 14、中国结酒全程营销策划方案 中国结酒全程营销策划方案[kjlj] 类别:营销综合知识 大小:931 KB 日期:2007-10-20 15、中国结酒全程营销策划方案 一、背景的产生l山东黄河龙酒业集团是山东省国有大型企业。集团公司拥有在职职工两千多人,年生产能力3万吨,是山东省酒业纳税重点企业。
l1995年至2000年,由黄河龙酒业集团生产的“黄河龙”酒在市场一直。 类别:营销综合知识 大小:19 KB 日期:2007-10-20 16、《海南西海岸全程营销策划全案》67页 营销推广篇一、推广战略的核心理念主导全年推广战略的核心基础是清晰明确区域市场的变化:●西海岸板块明年将不是三国鼎足之势,而是多军混战,更多开发商将在此逐鹿中原;●随着各大盘的启动及广告的引导,明年海口。
类别:营销策划 大小:86 KB 日期:2007-09-28 17、《中山市金逸豪廷全程营销策划方案》45页 目录第一部分前期发展策划1.项目市场调查分析1.1宏观环境分析1.2项目所在地房地产市场状况分析1.3项。
一、项目基本情况
二、项目定位
三、开发理念
四、项目技术经济指标
五、总体规划原则
六、交通组织原则
七、景观规划原则
八、单体设计原则
九、户型设计原则
十、提交设计文件要求
十一、进度安排
一、项目基本情况
1.项目概况
1) 项目位置
2) 占地面积
3) 地块周边状况
4) 其它
2.项目优劣势分析
优势
1) 地形优势
2) 主题概念优势
3) 周边生态环境景观优势
4) 周边公交系统及配套设施优势
5) 其它
劣势
1) 地形劣势
2) 环境影响劣势
3) 周边不良景观劣势
4) 周边公交系统及配套设施劣势
5) 其它
二、项目定位
1. 客户定位
2. 主题定位
3. 物业类型
三、开发理念
1.突出主题文化:
2.先进性:
3.独特性:
4.均好性:
5.人文性:
6.舒适性:
7.实用性:
8.经济性:
9.规范性:
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房地产策划是一项基于市场情况,为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行,根据市场、产品以及销售要求,根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案,是一项综合性很强的工作。
主要工作一、市场策划是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素(经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等)进行客观调查,并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断,寻找到满足项目众多元素的结合点(城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等)。简言之,房地产市场调查是房地产市场策划的基础,房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。
市场策划的成果及结论(项目战略定位及产品定位建议)对后续各阶段策划具有方向性和指导性,市场策划是房地产策划的首要环节之一。二、产品策划就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题,摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据(设计任务书)的不科学、不合理的传统方法,利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析,研究项目任务书对设计的合理导向,制定和论证建筑设计依据,科学地确定设计内容,并寻找达到这一目标的科学方法。
主要内容包括如下:项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等,产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果,通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程三、营销策划是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。
为实现目的,达到预期目标,就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系,科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素,然后创造性运用自身的能量,力求在适当的时间,适当的地点,以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念,就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它,而在这个过程中,营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作,便是房地产营销策划。
四、开发策划是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始,经过项目全程策划,规划设计和施工建设等过程,建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品,然后将其在市场上销售,将房地产产品出售给新的投资者或使用者,并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。
房地产开发策划是一个完整的过程,它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。五、物管策划物业管理就是物业管理企业受业主委托,以商业经营的手段管理物业,为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。
物业管理策划的主要内容包括以下三点:1.经营主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案,或是评估租金,制定出租方案,以便使物业保值甚至增值。2.管理主要是掌握房地产的变动和使用情况,使房屋得到及时修缮,保持房屋的使用功能,使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来,及时变更有关记录;此外,管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理,以保证经营、服务的正常运行的策划。
3.服务是指准确、及时地满足用户要求,如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是:就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划,包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。
物管质量的优劣,对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否,在房地产市场竞争惨烈的今天,其作用愈来愈明显。六、广告策划房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上,对房地产市场和个案进行分析,以决定广告活动的策略和广告实施计划,力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。
房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位,而且能够细化开发商的营销策略,最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。房地产在开发策划时,就要加强广告意识,不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求,而且要合理控制广告费用投入,使广告能起到有效的促销作用。
在做房地产营销策划方案时,不仅要考虑具体的广告的实施计划,如广告的媒体、投入力度、频度等,还要深入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞争日趋激烈,代理公司和广告公司的深层次介入,广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
扩展资料:策划是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算,它是个人、企业、组织结构为了达到一定的目的,充分调查市场环境及相关联的环境的基础之上,遵循一定的方法或者规则,对未来即将发生的事情进行系统、周密、科学的预测并制订科学的可行性的方案。在现代生活中,常用于形容做一件事的计划,或是一种职位的名称。
策。
其实地产策划从地产类别上可分为:商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。
从内容上分为:营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。 系统比较多复杂,随着地产行业的飞速发展,还会涌现很多新生领域,也需要策划。
房地产策划包括那些内容? 一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发组织机构、管理费用的研究;(8)开发建设计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 可行性研究的工作阶段 投资机会研究。
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。 详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策,按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行:(1)接受委托;(2)调查研究;(3)方案选择与优化; (4)财务评价和国民经济评价;(5)编制可行性研究报告。
二、房地产营销策划内容 营销策划内容: A、定价策略 1、根据市场情况,合理分布各销售阶段,并制定平均销售价格表; 2、实施后,在销售过程中视实际情况调整销售价格; 3、推出特价房的时机及数量建议; 4、楼层、朝向、景观差价; 5、付款方式建议; 6、售价调整与销售率及工程进度的关系 B、销售费用及资金流量调控建议 1、营销全过程中各阶段销售费用(包括广告设计、制作及发布,售楼处及样板房装修,销售人员奖金,名类促销活动等费用)的数额建议; 2、销售资金回笼与工程进度关系建议 C、开盘时间及销售阶段的划分 1、开盘时机建议(根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑); 2、销售阶段的划分及周期 D、销售控制 1、推盘手法建议; 2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议; 3、价格调控与促销手段建议; 4、签署认购书与合同的注意事项 E、人员培训 1、发展商简介; 2、房地产特性与房地产价值; 3、项目环境资料说明; 4、项目规划介绍; 5、公共设施介绍; 6、整体理念介绍表表达; 7、营销理念; 8、营销技巧; 9、逼定技巧; 10、案名表达; 11、广告定位; 12、广告表现; 13、市场客源定位; 14、业务计划介绍; 15、买方心理障碍排除; 16、现场接待流程及规定; 17、守价技巧; 18、准客户资料收集及分类方法; 19、电话拜访与演练; 20、DM寄发及促销活动计划说明; 21、自我促销及组合促销介绍; 22、现场买气制造; 23、认购书、售价与付款办法介绍; 24、相关法务及税务介绍; 25、仪态、仪表与商业礼仪; 26、答客问演练与课程验收 三、随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈,房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵,从杂乱无章趋向规范有序,但纵观目前许多策划行为,很多地方仍值得深思。
不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层,甚至由于理解的偏颇,而在实际运作中使营销策划走向误区。 ●误区之一 目标客户定位不准 打开任何一份策划报告,其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。
售价超过30万元的房产对消费者的研究,居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度,岂非咄咄怪事! 事实上,由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房地产消费是一种高涉入度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多,变化的可能性也大得多,非采用专业消费者调研不可。然而,几乎所有的房地产策划者都认为,“市场是引导出来的”、“我们比消费者。
一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发组织机构、管理费用的研究;(8)开发建设计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
可行性研究的工作阶段 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。 该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0。
2%~0。8%。
如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。 初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0。
25%~1。5%。
详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1。0%~3。
0%,大型复杂的工程约占0。2%~1。
0%。 项目的评估和决策,按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行:(1)接受委托;(2)调查研究;(3)方案选择与优化; (4)财务评价和国民经济评价;(5)编制可行性研究报告。
二、房地产营销策划内容 营销策划内容: A、定价策略 1、根据市场情况,合理分布各销售阶段,并制定平均销售价格表; 2、实施后,在销售过程中视实际情况调整销售价格; 3、推出特价房的时机及数量建议; 4、楼层、朝向、景观差价; 5、付款方式建议; 6、售价调整与销售率及工程进度的关系 B、销售费用及资金流量调控建议 1、营销全过程中各阶段销售费用(包括广告设计、制作及发布,售楼处及样板房装修,销售人员奖金,名类促销活动等费用)的数额建议; 2、销售资金回笼与工程进度关系建议 C、开盘时间及销售阶段的划分 1、开盘时机建议(根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑); 2、销售阶段的划分及周期 D、销售控制 1、推盘手法建议; 2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议; 3、价格调控与促销手段建议; 4、签署认购书与合同的注意事项 E、人员培训 1、发展商简介; 2、房地产特性与房地产价值; 3、项目环境资料说明; 4、项目规划介绍; 5、公共设施介绍; 6、整体理念介绍表表达; 7、营销理念; 8、营销技巧; 9、逼定技巧; 10、案名表达; 11、广告定位; 12、广告表现; 13、市场客源定位; 14、业务计划介绍; 15、买方心理障碍排除; 16、现场接待流程及规定; 17、守价技巧; 18、准客户资料收集及分类方法; 19、电话拜访与演练; 20、DM寄发及促销活动计划说明; 21、自我促销及组合促销介绍; 22、现场买气制造; 23、认购书、售价与付款办法介绍; 24、相关法务及税务介绍; 25、仪态、仪表与商业礼仪; 26、答客问演练与课程验收 三、随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈,房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。 房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵,从杂乱无章趋向规范有序,但纵观目前许多策划行为,很多地方仍值得深思。
不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层,甚至由于理解的偏颇,而在实际运作中使营销策划走向误区。 ●误区之一 目标客户定位不准 打开任何一份策划报告,其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。
售价超过30万元的房产对消费者的研究,居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度,岂非咄咄怪事! 事实上,由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房地产消费是一种高涉入度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多,变化的可能性也大得多,非采用专业消费者调研不可。 然而,几乎所有的房地产策划者都认为,“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子,我自有办法能让他上钩”。
至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎,房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了,行业泡沫和风险随之而来。
●误区之二 无视差异化竞争 与普。
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