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一、对于尾盘销售,我个人建议不要采取不同户型不同价格的策略,我认为对于项目销售进展到现在想在短的时间内消化掉项目应该要有吸引力。多数人认为尾盘就是垃圾户型,在各方面都是别人挑剩下的。其实完全可以通过媒体说明尾盘的优点。例如:是完整的现房,不用担心后期的工程质量和遗留问题,对小区的绿化、物业管理等方面也可以直接看到。况且每个人的喜好不一,说不定可以摘到最后的金苹果。 目前的销售抗性是产品户型的本身和价格。要想解决这2方面的问题,第一应该在价格上要有吸引力,而且要一步到位,另外就是保持户型的吸引性,如果这个阶段好的好户型没有吸引,不好户型抗性依然存在,那么此次策略就失败了,让好一点的户型带动吸引力,所以清盘销售所有户型成本价+100元,具体价格根据实际情况,根据其它楼盘价格情况具体再定,目的是要有很大的吸引性。具体操作 1、纸煤支持,不间断的报纸广告 2、在自己项目周边的大型楼体户外广告上挂巨型条幅 3、电话回访,对于登记的客户有着重的电话回访,强调户型和现场的气氛。 4、回馈老客户,让老客户带动销售。二、代理尾盘相当也要有代理费,这可以由双方协商。一般是在代理方销售金额的2%-3%。三、那要看哪个方案可行,不过既然开发商要找代理,那他的老方案我想一定是达不到效果的。还是自己出一个比较好。四、当然要对这个项目及其周边项目做一个详细的市场调研,看看是否有利可图。不过代理销售是双方都要看销售额,也就是说你只要销售的好,你才能挣出代理期间的各种费用。开发商更是等着你的销售来清盘。所以如果销售的不好,谁都挺不下去。
一、营销策划书的格式 一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分:一是产品的市场状况分析,二是策划书正文内容。
三是效果预测即方案的可行性与操作性。 (一)市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况,市场状况分析必须包含下列13项内容: (1)整个产品在当前市场的规模。
(2)竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 (3)竞争品牌市场占有率的比较分析。
4)消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 5)各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
(6)各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 (7)各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
(8)各竞争品牌促销活动的比较分析。 (9)各竞争品牌公关活动的比较分析。
(10)竞争品牌订价策略的比较分析。 (11)竞争品牌销售渠道的比较分析。
(12)公司近年产品的财务损益分析。(13)公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
(二)策划书正文 一般的营销策划书正文由七大项构成,现简单扼要说明。 (1)公司产品投入市场的政策 策划者在拟定策划案之前,必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略,深入细致的沟通,以确定公司的主要方针政策。
双方要研讨下面的细节; 1。确定目标市场与产品定位。
2。销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
3。制定价格政策。
4。确定销售方式。
5。广告表现与广告预算。
6。促销活动的重点与原则。
7。公关活动的重点与原则。
(2)企业的产品销售目标 所谓销售目标,就是指公司的各种产品在一定期间内(通常为一年)必须实现的营业目标。 销售目标量化有下列优点: 为检验整个营销策划案的成败提供依据。
为评估工作绩效目标提供依据。 为拟定下一次销售目标提供基础。
(3)产品的推广计划 策划者拟定推广计划的目的,就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标 策划书必须明确地表示,为了实现整个营销策划案的销售目标,所希望达到的推广活动的目标。一般可分为:长期,中期与短期计划。
②策略 决定推广计划的目标之后,接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略:针对产品定位与目标消费群,决定方针表现的主题,利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体?各占多少比率?广告的视听率与接触率有多少?使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略:当前的分销渠道的种类很多,企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行,一般可分为:经销商和终端两大块,另有中间代理商德等形式。在选择中我们,遵循的主要原则是“有的放矢”,充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略:促销的对象,促销活动的种种方式,以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。 公关活动策略:公关的对象,公关活动的种种方式,以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
③细部计划 详细说明实施每一种策略所进行的细节。 广告表现计划:报纸与杂志广告稿的设计(标题、文字、图案),电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划:选择大众化还是专业化的报纸与杂志,还有刊登日期与版面大小等;电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外,也要考虑CRP(总视听率)与CPM(广告信息传达到每千人平均之成本) 促销活动计划:包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
公关活动计划:包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。 (4)市场调查计划 市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。
因为从市场调查所获得的市场资料与情报,是拟定营销策划案的重要依据。此外,前述第一部分市场状况分析中的12项资料,大都可通过市场调查获得,由此也显示出市场调查的重要。
然而,市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费,而不注意市场调查,这种错误的观念必须尽快转变。
市场调查与推广计划一样,也包含了目标,策略以及细部计划三大项。 (5)销售管理计划 假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话,销售目标便是登陆的目的。
市场调查计划是负责提供情报,推广计划是海空军掩护,而销售管理计划是陆军行动了,在情报的有效支援与强大海空军的掩护下,仍须领先陆军的攻城掠地,才能获得决定性的胜利。因此,销售管理计划的重要性不言而喻。
销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度(工资与奖金)等。 (6)财务损益预估 任何营销策划案所希望实现的销售目标,实际上就是要实现利润,而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。
只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用(经销费用加管理费用)、推广费用后,即可获得该产品的税前利润。 (7)方案的可行性与操作性分析。
这是对该方案的落实政策的进一步过程,从某中意义上来说,他是计划执行的“前哨站”,一方面,对整个方案的可行性。
做楼盘推广方案注意以下几点:一、推广目标 (确定推广目的,推广要达到什么样的效果等二、楼盘基本信息分析 (楼盘基本情况分析,楼盘的价格、面向人群、特色、交通和周边设施等基本面的分析三、目标市场分析 (分析什么样的人会来买你的楼盘,城市的交通怎样影响人们的购买决策,远一点的地方是否有直达的公交、地铁或高速路等,这一部就决定了你重点要向那些人进行推广四、选择媒介 (目标市场分析完了,那么你就要确定使用什么推广手段来进行推广了,这一部主要考虑选择的媒体是否能够覆盖你的目标人群和该媒体能否在你的预期下有效对他们传递信息。
(主流的有电视、报纸、广播、路牌、传单、短信、DM直邮、网络等,这里说一下你要是在广州可以咨询一下广州联迅这家公司,他们做点对点的推广还是挺专业的,我们的楼盘这一块是他们做的五、确定内容 (确定了媒体接下来就要看怎么做内容了,电视的话要做视屏、报纸的话眼做文案、路牌的话要做平面等,这是要分工的六、费用预算 (不用说了,很简单,就是大概要花多少钱。
做楼盘推广方案注意以下几点:
一、推广目标
(确定推广目的,推广要达到什么样的效果等
二、楼盘基本信息分析
(楼盘基本情况分析,楼盘的价格、面向人群、特色、交通和周边设施等基本面的分析
三、目标市场分析
(分析什么样的人会来买你的楼盘,城市的交通怎样影响人们的购买决策,远一点的地方是否有直达的公交、地铁或高速路等,这一部就决定了你重点要向那些人进行推广
四、选择媒介
(目标市场分析完了,那么你就要确定使用什么推广手段来进行推广了,这一部主要考虑选择的媒体是否能够覆盖你的目标人群和该媒体能否在你的预期下有效对他们传递信息。
(主流的有电视、报纸、广播、路牌、传单、短信、DM直邮、网络等,这里说一下你要是在广州可以咨询一下广州联迅这家公司,他们做点对点的推广还是挺专业的,我们的楼盘这一块是他们做的
五、确定内容
(确定了媒体接下来就要看怎么做内容了,电视的话要做视屏、报纸的话眼做文案、路牌的话要做平面等,这是要分工的
六、费用预算
(不用说了,很简单,就是大概要花多少钱
长沙网站建设 网页设计 品牌营销 邮件推广 QQ群营销 知道营销 百科词条 新浪、搜狐门户新闻发布 请百度一下 卓凡网络 一、对于尾盘销售,我个人建议不要采取不同户型不同价格的策略,我认为对于项目销售进展到现在想在短的时间内消化掉项目应该要有吸引力。
多数人认为尾盘就是垃圾户型,在各方面都是别人挑剩下的。其实完全可以通过媒体说明尾盘的优点。
例如:是完整的现房,不用担心后期的工程质量和遗留问题,对小区的绿化、物业管理等方面也可以直接看到。况且每个人的喜好不一,说不定可以摘到最后的金苹果。
目前的销售抗性是产品户型的本身和价格。要想解决这2方面的问题,第一应该在价格上要有吸引力,而且要一步到位,另外就是保持户型的吸引性,如果这个阶段好的好户型没有吸引,不好户型抗性依然存在,那么此次策略就失败了,让好一点的户型带动吸引力,所以清盘销售所有户型成本价+100元,具体价格根据实际情况,根据其它楼盘价格情况具体再定,目的是要有很大的吸引性。
具体操作 1、纸煤支持,不间断的报纸广告 2、在自己项目周边的大型楼体户外广告上挂巨型条幅 3、电话回访,对于登记的客户有着重的电话回访,强调户型和现场的气氛。 4、回馈老客户,让老客户带动销售。
二、代理尾盘相当也要有代理费,这可以由双方协商。一般是在代理方销售金额的2%-3%。
三、那要看哪个方案可行,不过既然开发商要找代理,那他的老方案我想一定是达不到效果的。还是自己出一个比较好。
四、当然要对这个项目及其周边项目做一个详细的市场调研,看看是否有利可图。不过代理销售是双方都要看销售额,也就是说你只要销售的好,你才能挣出代理期间的各种费用。
开发商更是等着你的销售来清盘。所以如果销售的不好,谁都挺不下去。
某地产企业楼盘项目广告策划书,供读者参考。
文本名称 **楼盘销售广告计划书 受控状态编号执行部门监督部门考证部门一、**楼盘介绍(一)项目地理位置及总价值**楼盘是**地产公司即将推出的楼盘,位于**,**大道以北、**东路以东、**大道以西,**路以南。****年,公开投标价高达亿元人民币。
(二)**楼盘自然景观介绍(略)。(三)**楼盘设计师、建设团队介绍(略)。
(四)楼盘经济指标(如下表所示)**楼盘经济指标一览表经济指标 指标数据总占地面积 万平方米总建筑面积 万平方米幼儿园 平方米总户数 约户户型 一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫,户型建筑面积~平方米户型特点 板式结构建筑,采光、通风性能好,一梯两户,建筑密度小,无对视,私密性好预计上市时间 ****年**月~**月二、目标市场分析(一)本地住宅市场状况分析1.本地区楼盘销售状况分析(略)。2.同定位楼盘特点分析(略)。
3.本地区楼盘售价分析(略)。(二)**楼盘SWOT分析经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查,从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结**楼盘,具体分析结果如下表所示。
**项目SWOT分析表优势(S) 劣势(W)1.自然环境优势2.中高档景观房产定位,紧邻**学院,区块升值与发展潜力较大,交通便捷,居者既能享受景观又能随时步入都市,享受都市生活的便捷3.本项目周边区域是本市规划的大学城,文化气息浓厚,此特点可作为本案一大卖点,良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势4.专业服务:由受过严格培训的置业顾问,为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务 1.本案所在地区离市区稍远2.不同品位的建筑类型融合在一起,建筑形态稍显繁杂,在一定程度上影响到本案的形象推广3.本案是招商引资项目,虽然开发商拥有雄厚的经济实力,但其知名度与信誉度有待提升,品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程4.缺少商业配套设施机会(O) 威胁(T)1.**市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成;房地产市场也已发展至较成熟阶段,特别是本年度**市房地产价格增势强劲,全年度房产价格增幅近*%,预示着**市的房地产市场进入一个快速增长的阶段2.**市正在进一步拓宽城市空间,经济发展和城区面积的扩大促进**市正在向一个现代化的大城市方向发展,这对本案也是一个利好3.**市距著名旅游城市**市仅1小时车程,处于该市“1小时交通圈”范围内,具有可挖掘的周边市场,可进一步扩大本项目广告宣传范围,广泛传播本项目形象4.本项目在**市属于大规模景观楼盘,秀美景致与规模优势相结合,成就了本项目在**市楼盘项目的卓越品质,使本案有了塑造品牌的基础 1.与本案处于同一区位的有A、B、C三个竞争楼盘,其中A项目的建筑形态统一和谐,与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明对比,给本案造成了一定的竞争压力2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围,但也容易分散一部分目标消费群,弱化本案的影响力度和推广力度3.**市人口有限,多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力,增大了本案的市场推广及销售风险4.作为**市郊区的楼盘,本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间,消费者对该地块的认同也需要一段时间(三)项目广告目标市场根据本项目的特点及上表SWOT分析的结果,初步确定本项目的广告目标包括以下两大市场。① 第一目标市场为**市本地(包括城区和郊县城镇)。
② 第二目标市场为**市周边地区(如**市等具有潜在购买力的地区)。(四)目标消费群定位在市场定位与项目定位相结合的基础上,将目标消费群锁定为以下人群。
① 按购房动机划分为居住者、投资者。② 按地理位置划分为下列两类人群:**市本地人及在**市工作的外地人;周边地区(如**、**、**等地区)想将本项目作为第二居所的人士。
三、**楼盘广告目标(一)总体目标根据本楼盘的营销宣传策略,通过切实、有效的广告安排,突出宣传重点,彰显楼盘特点,提高本项目的知名度与美誉度,支持本楼盘的销售工作。(二)广告目标① 树立楼盘整体形象,对市场客户及目标客户传播销售信息。
② 保证楼盘销售顺利进行,配合2009年全年的项目开发,并实现预期的销售目标。③ 树立本企业形象及本案的楼盘形象;强化本楼盘“******”的居住理念及推广主题。
四、本项目广告宣传策略(一)广告诉求重点结合本项目特点,在本项目的不同销售阶段,将精心宣传本项目的主题,着力形象介绍与展示,使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告诉求重点包括以下六个方面的内容。
1.项目的整体优势可着重突出中高档景观楼盘、本市规模较大的楼盘。2.地貌布局本项目遵循自然生态法则进行布局,小区地貌独具特色。
3.生态环境景观独特的景观生态环境是本项目的一大亮点,在推广时应着重强调。4.人文气息毗邻**学院,同时这一区域将逐渐发展成为**市的文教区,是本省最具现代文明底蕴的城市板块,人文气息浓厚,为本项目营造了一种强烈的文化氛围。
这是本项目最珍贵的诉求点,应着重突出。5.居住理念本项目所营。
最经典房地产开盘策划方案 - 放飞蝴蝶、放飞希望、或者 破茧成蝶 代表公司新的开始和美好的未来。当然,需要加上活的蝴蝶才可以。
现在已经有庆典活动放飞活蝴蝶的服务,希望这个创意能帮到你。
蝴蝶被人们视为吉祥美好的象征,放飞蝴蝶,放飞希望,象征着给人们带来更快乐的生活模式和梦想。
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不过值得注意的是,放飞蝴蝶常见的几个问题:
1、蝴蝶在酒店室内放飞是否可以?
答:通过近一年多国内多个城市放飞的经验总结,蝴蝶属于追光的昆虫,放飞后的蝴蝶多数会停留在舞台灯光比较强烈周围(但不会扑往灯光,毕竟蝴蝶也怕被烫)以及舞台上鲜艳的鲜花上面,不会满场乱飞。举行完典礼后,可将酒店窗户打开,通过蝴蝶追光的习性,蝴蝶会自行飞出窗外。
2、放飞后的蝴蝶如何处理?
答:由于绝大部分人喜欢彩蝶,以及很多人对喧闹城市里能放飞彩蝶的这种罕见的现象非常感兴趣,所以很多人,特别是小朋友以及包括酒店内的工作人员等等都会在蝴蝶放飞后去捕捉(人工养殖的蝴蝶不怕人,很轻易的就能抓到,而且都是几乎没有粉末状的蝴蝶),因此,大可不必考虑蝴蝶放飞后的处理工作。如果是在一个封闭式的地方放飞,建议你可以采用一个很有效得办法,就是在放飞后把其它灯光关掉,唯独只亮一盏灯把蝴蝶吸引过来,然后回收。
3、专家建议如何通过蝴蝶放飞增加婚礼喜气氛围:
蝴蝶属于追光的昆虫,可通过专业蝴蝶放飞技术,使得蝴蝶在舞台停留或者盘旋飞行。蝴蝶放飞后可提供一些透气带盖透明塑料杯给一些婚礼嘉宾,婚礼结束后可以抓一两只好看的蝴蝶回去(可养两三天)
4、蝴蝶放飞后有不飞的现象吗?
答:因为蝴蝶不适应养殖场以外的环境(温度、湿度、环境、气候等等问题),经常发生有不飞的现象,专家建议可使用助飞器或放飞技术。
一、营销概况:房地产系不动产的商品概念,与其他商品有着本质截然不同的区别,不同于买件衣服那样随心所欲,这是因为买房子价位高,耐用性长。
买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定,而且反弹心理很强,稍有不称心就会改变主意,买主思考的问题,内容丰富,错综复杂,既要考虑得天独厚的地理条件,又要科究优雅舒适的自然环境,楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广,难度大,负荷重,企求在房地产营销上取得卓然显著的成效,并非轻而易举、弹指一挥间,必须加强重视大脑智力投资的力度,具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
二、创意理念:房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度,必须在创意理念上形成:1、具有高度的自信野心;2、富于竞争,且乐此不倦;3、头脑敏锐,不拘传统;4、感性认识和理性认识相处融洽;5、注重历史,尊重现实,睽重未来。三、构思框架:1) 以塑造形象为主,渲染品味和意念;2) 展现楼盘的综合优势;3) 体现楼盘和谐舒适生活;4) 直切消费群生活心态。
四、实战流程:1、形象定位:对楼盘的综合素质进行整体概括,揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到:吸取园外、境外高档物业经验,处处顾及住户需要,大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿,力争完美。
好东西总有不同之处,因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础,使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如:地理位置不同,交通条件不同,物业品质不同,发展商信誉不同,人均拥有空间不同,升值潜力不同,车位数量不同,小区规划不同。
这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。2、主要卖点:对楼盘进行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成:1) 地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。
突出明显优势,这是楼盘消费者最关心的物业指标。3、绘制效果图:根据开发商的条件和推广需要,分别绘制整体效果图、多层单体效果图。
绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高,因为楼盘的销售,需要启动购楼者对未来的想象,无数事实范例证明,精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。4、广告诉求点:1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度情况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用率;10)阐述楼盘的付数计划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。
5、广告阶段划分:对楼盘的品牌推广是一个长期的行为,应有战略的考虑,从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。
其广告推广大致划分为三个阶段:第一阶段(预期到首期交楼入住):此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标,从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。
第二阶段(首期交楼至二期完工):此阶段以品牌维持为目的,稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。
此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段(二期工程交楼至整体竣工):此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑,可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售,完成售楼收尾工作。
此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看,楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形,这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。
当然,每个阶段中的广告及发布,应依据具体情况灵活使用和调整。6、广告表现:在楼盘预售及正式展销前,应设法积蓄气氛,设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。
在预售参观登记前一周,更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕,让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。
届时,乐队奏出美妙动听的西洋乐曲,嘉宾云集,参观人流穿梭样板之间,惊羡之辞不绝于耳。(具体揭幕仪式内容安排及细节,另视情策划)。
预告广告以渲染气氛为主,配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。7、首期广告内容及时间安排:内部认购展示会和首期展销会定期举行,广告准备工作应在此之前全部到位,具体内容大致如下:① 楼盘效果图。
② 楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。③ 售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。
④ 工地围板的设计、绘制。⑤ 展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。
⑥ 展销场地道路指导牌的制作。⑦ 展板(两套,每套12张)的设计、制作和摆放。
⑧ 影视广告创意构思及拍摄制作。⑨ 报纸广告首5期的设计、完稿及定版。
⑩ 围绕展示会其它促销宣传用品。五、勾勒卖点途径。
1、确立行销要求: 楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次,继而设计。
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