投资分析报告
投资分析报告(一)
一、无锡市城市房地产投资环境
房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、自然、社会和经济因素的总和。房地产投资环境不包括投资项目的具体内部要素,而是作为外部因素制约和影响房地产投资行为。因此,房地产投资环境又可定义为房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。
1.区域经济地位
无锡市处于长江三角洲都市圈,长三角地区房地产投资环境存在一个超级巨星-上海。杭州和南京作为该区域省级城市其房地产投资环境遥遥领先于其它城市。一类城市上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡。
1981年,无锡市列为全国15个经济中心城市之一。1983年,实行市管县体制,无锡经济开始向城乡一体化方向发展。1984年列为全国13个较大的市和10个重点旅游城市之一。1985年,无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市。改革开放给无锡带来新的生机和活力。无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主,门类比较齐全,配套协作能力较强的工业体系,成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市,并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列。
2.经济基础雄厚,投资吸引力强
3.地理环境
无锡市区总面积1622平方公里,地形以平原和水域居多。其中,山地面积66.6平方公里,占4.11%;水域面积为510.44平方公里,占31.47%;耕地面积575.6平方公里,占35.49%。建设用地中,居住用地占34.8%,工业用地占30.2%,公共设施用地占10.9%,道路广场占10.1%,绿化用地6.6%。新区是2003三年开始规划建设的。
二、需求篇(本地居民,及外来群体置业投资)
1.无锡人口基数大,城市化水平高
2008年无锡市总人口464万,其中市区人口达237万,江阴市与宜兴市人口分别为120万、106万。从总量上看福州的634万人比无锡高,市区人口186万。这主要是由于福州八个县级市,抬高人口总量,无锡市城市化水平比福州高,市区人口比福州高51万。这可能引起无锡市房地产市场消费者来源结构的不同,在市场开发时以注意转变公司的经营策略。
图表 1市区人口变化情况表
2.居民人均收入高,储蓄存款总量大(潜在消费量,消费能力)
2007年无锡市职工年平均工资收入在3.5万元左右,这在东部沿海城市中处于中上水平,比福州高。这与无锡市产业经济结构构成有关,无锡目前主要以工业产业为主,服务业为辅,居民工资性收入占人均收入的较大比重。这将为无锡市住宅消费产生基础性的作用。在城市化得过程中,无锡市居民储蓄总额积累惊人,高达1050亿元。说明无锡市城市居民的富裕程度,将衍生出更多的改善性居住需求,公司在开发产品结构中应充分迎合着部分人的需求
3.无锡市外来人口居住需求的增长
无锡市常住人口中,很大部分有外来人员构成,他们主要从事第二产业和第三产业。特别是在发达的制造业与重工业的这部分人,收入较高,应对其重点分析。在房地产市场中外来需求增长主要来源于周边县级市、大学毕业生、外来工作人员。这与福州市对比可知,福州市周边和大学生需求量比无锡大(每年毕业生福州20万左右,无锡8万),无锡市的外来工作人员居住需求比福州强。无锡市人口有两突出的特点。
一是,常住劳动年龄人口将持续增长。根据人口预测,2030年无锡市常住劳动年龄人口将增长51%以上,户籍劳动年龄人口将增长22%以上,外来劳动年龄人口将增长2倍以上。二是,人口老龄化进程加速。1983年,无锡的老年人口占全市人口的10%,正式成为人口老龄化城市,整整比全国早了16年。2005年底,无锡老年人口数79.4万,占全市总人口的17.7%。据预测,到2010年无锡的老年人口将达到93万,约占全市人口总数的19.6%。
三、机会及收益篇
1.城市区位优势明显,城市投资环境良好
无锡市地处长三角,濒临太湖,地理环境优越。无锡是中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市和基础设施发达,并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列,城市经济辐射力不错;由于无锡的经济实力与旅游资源发达,城市人口聚集力强。以下是来源于浙江大学关于长三角城市房地产投资环境评价的研究。
2.无锡市房地产投资增长迅速,市场逐渐成熟
无锡市2007年房地产开发投资总额达275亿元左右,而且增长速度迅猛,这与中国房地产市场发展状况是息息相关的。无锡市的城市投资环境不断成熟,吸引着许多外来房地产开发商,比如万科、金科等。万科之前评估无锡时,不合格是其住宅市场均价过低,而已推迟进入无锡市场。经过2008年的调整和2009年回升拉动,该条件也已成熟,万科开发的金域蓝湾也早已开盘售卖。
3.无锡房地产市场的发展阶段契机
无锡市房地产房价所处的阶段与福州2006年左右的情况相似,在今后几年房价将大幅上调。以下是来自无锡市房地产信息网的报告数据。市中心以外的房价在6-7千元左右,这符合房地产投资收益率的要求。
4.无锡市其他投资机会分析
第一,2008年无锡市与福州市同样通过发改委关于了城市地铁建设规划的审批,直接拉动周围土地市场与房产市场;第二,由于无锡市原有的产业结构为工业为主,市区内的工业企业的大量搬迁,可创造许多土地资源和开发机会,可适当把握;第三,近期住建部出台了关于城市棚户区的改造,也将带来部分机会;第四,政府开始“十二五规划”的研究制定,标志着城市新的一轮的发展阶段,目前是一个在进入市场,配合政府开发城市,公司进行长期开发经营的好机会。
综述以上分析,无锡市的城市投资环境优越,存在较大房地产开发机遇。公司可进入该市场,进行房地产投资,从事房地产开发经营业务。但是应该注意其存在扩区域、跨省城市扩张的风险,特别是公司经营本土化、人才本土化以及城市环境适应性方面。
投资分析报告(二)
一、 项目开发宏观环境分析
天津市经济逐步呈现平稳较快发展的良好态势。近年来,工业经济进一步向好,投资、消费等内部需求持续升温,制约经济快速发展的有关因素明显得到改善,经济发展基础逐步得到加强,总体形势持续向好。天津工业园区交通便利,水、陆、空、铁立体交通网络发达。天津工业园区距离天津滨海国际机场仅两公里距离。天津港是中国北方最大的人工港,园区距离港口三十公里。同时,津滨高速、京津塘高速等多条高速公路贯穿在天津工业园区内。
二、可行性分析及必要性
随着经济的发展和中国科技兴国战略的进一步实施,在政府的大力扶持下,我国各个行业发展迅猛尤其是房地产业与工业。经过几十年的发展,轻钢结构建筑行业已经形成一条完整的产业链,从开采、提炼、加工、到应用于所需行业中,已日趋成熟。轻钢结构具有轻巧、节材、节能、降低工程投资、使用寿命长等优势,可以实现快速安装与二次使用,并具有抗震、抗风、隔音、隔热等优点,(fwsir)因此,轻钢结构已经在建筑领域迅速崛起,同时,我国将节约资源作为基本国策,提出发展循环经济,保护生态环境,节约资源的发展理念。
为了加快钢结构产业发展,积极响应国家政策,Nvidia经过反复考察,拟在天津工业园区建立一家生产基地,项目总投资1.1亿元,征地45950平方米(位于天津工业园区3区内)。
三、可行性分析
有投资就有风险,项目投入运营后,公司将更加完善现有企业制度和企业经营制度,保证各项目高效运营和管理,为促进企业经营的良性循环,公司制定了一系列措施。首先要加强企业宣传力度,只有让客户了解企业经营模式,产品质量,才能让客户信任本企业。其次,加大业务员招揽力度,加大业务员队伍的建设。还要树立质量意识,要做到每个产品都是客户放心的产品。最好,要加强企业管理,做到增收减支,抓质量,抓安全,促工期,确保万无一失,赢得广大客户的好评。
通过大量的市场调查,证明该项目在当前经济环境下是一个很好的'投资项目。它具有前景好,市场好,用途广,利润高等诸多的有点,因此,应该抓住当期有利时机,在国家相关政策的支持下,筹措资金,拟建该项目,迅速占领市场,打出品牌效应。该项目是可行的,必要的。
四、融资概算
资金是企业进行生产经营活动的必要条件。企业必须以权益资本的形式向投资者筹集资金,并以此来吸引其他投资或称为各类借款的基础和保证。资金筹措在房地产开发中是不可替代的地位,为投资提供了基础和前提。
投资分析报告(三)
一、总论
经过详细的市场调查和认真研讨,拟在阿成立公司,公司名称A,法文名称为B,公司性质为有限责任公司,投资主体为C,注册资本金为2000万第纳尔(约30万美元)。公司主要经营建筑工程总包施工和建筑设备租赁。目前阿国力日渐强盛,外汇储备较多,引资政策逐步灵活,外汇管制也有所松动,而且全国大兴土木,工程任务较多,市场竞争不充分,工程施工难度不大,利润空间较大;建筑设备租赁随之也很有市场,前景看好。未来公司的管理团队在10人左右,全部为本科以上专业对口学历。为了早日占领市场和发展开拓,为了取得企业利益的最大化,我们建议尽快在阿投资成立公司。
二、投资成立公司背景分析
1、行业分析
阿系北非地区政治经济大国。以中建总公司为代表的中国承包工程企业于上世纪八十年代进入阿市场,同时中国承包企业以自己的实际行动赢得了当地的人们和政府的尊重和信任,“中国建设速度”在该国成为美谈。阿国政府2001年推行“三年经济振兴计划”,投入70亿美元用于基础建设,为中国企业进入阿市场提供了机遇。阿国政府于2005年后加大了对国民经济建设的投入,05年至09年斥资550亿美元执行大型基础设施项目建设,从而产生了中信-中铁建联合体中标迄今为止中国单项最大的海外工程承包合同---阿东西高速公路建设,合同总金额近70亿美元。未来公司建筑设备可以全部租给执行该工程项目的中资企业,只要设备保养及时并性能良好,可以实现设备满租,尽快收回投资和获得丰裕的正现金流量是可以实现的。结合我公司的实际情况及当地工程承包市场现状,修路、修水厂、铺设管道及房建应是我们的重点项目,也可以逐步参与机场建设、海水淡化及苦咸水淡化等工程,这些工程目前竞争还不激烈。
设备租赁是基础经营业务,工程项目才是我公司发展壮大的主营业务,是决定公司在未来3年时间内生存及继续发展的关键环节。同时工程项目的取得及执行受到很多客观条件的限制,风险规避在项目的前期及执行中更为重要。现就阿工程项目的大体情况分析说明如下:
10年反恐结束后(87年--97年),同时国际原油价格飞涨,阿国大力发展国民建设,大兴土木。现该国相当于中国90年代中期的发展阶段,发展过程为:房建--市政--土建,其逐级并且交叉发展(提供招标信息)。中资公司在阿国执行的工程项目主要集中在土建方面,其专业基本覆盖各个方面,尤其以劳动密集型、技术含量相对较低的项目尤为突出。技术含量较高的项目必须有欧洲公司的参与设计及设备供货才能得到当地业主的认可。
具体专业的优劣势分析:
1)、房建项目
优势:技术含量较低,当地需求很大,竞争较少,进入该市场比较容易,有利于短期内公司的名字被当地业主熟悉及品牌的提升(当地业主非常重视拟执行项目公司在阿的业绩)。
劣势及风险方面:施工周期长,利润值较低,材料价格受市场波动的影响较大,人工管理成本较高,受汇率等因素的影响罢工事件发生机率较大。
2)、市政项目(路、桥、管道方面)
优势:技术含量较低,利润值较高,施工周期较短,除管道项目中管道的供货受市场原材料价格波动影响较大外,其他方面影响较小。
劣势:市场竞争激烈,因受阿国扶持当地企业优惠政策的影响,在报价方面当地公司价格较低。同时部分省份的项目已基本被有实力及进入阿国较早的中资公司垄断,我公司很难与之抗衡。
3)、水利
优势:因技术含量较高,当地公司基本无法进入。利润空间有保证,与房建及管道项目相比,原材料价格受市场波动的影响较小。
劣势:因受法国殖民的影响,当地业主有些盲目推崇欧洲产品,中国的设计及机电产品很难得到业主的认可。虽然利润空间尚可,但中资公司承揽该项目的利润只能从土建方面获得。其他水利项目,如海水淡化等,当地经常采用BOT的模式进行。
4)、其他项目:如灌溉、打井、开矿等,我公司暂不具备此方面的人力及能力。
2、在阿承包工程业务发展现状及发展特点
近年来,中国企业在阿建筑、水利、石油和电信等领域先后承建了一大批工程建设项目,使得我在阿承包工程业务得到强劲快速发展,2001年--2006年累计签约额51亿美元,阿已成为我国在海外的重点工程市场。
以下是发展特点:
1)业务发展强劲快速,合同规模大幅提升;
2)实施领域逐步拓宽、发展机构进一步优化;利润空间较高较为突出的电信、石油、交通和水利等领域签约金额稳步增加,管理成本较高的住房行业在签约金额中所占比重逐步下滑。
3)单项金额逐步提高,项目技术含量不断增升,中国企业先进的施工工艺和丰富的建设经验得到进一步发挥。
4)在阿企业不断增多,大企业作用得到发挥。市场竞争开始激烈,刚进入的公司只能进一步细分市场,经营适合自身特点和能力范围内的业务和市场。
3、前景分析
2006年,中信-中铁建联合体中标阿东西高速公路建设项目,合同总金额近70亿美元。2007年初开始,施工期40个月。执行此项目的工程公司为:中标段由中铁建负责施工,施工分包公司有十多家。西标段由中信负责完成,具体施工单位有新疆建设,山东路桥,中铁十二局和中铁十七局。该项目施工单位大多数属于第一次走出国门境外的施工企业,由于对当地情况不甚了解,设备的采购数量以及型号都不是很合理。另外,近期中铁建和中土联合中标了150多公里的铁路项目,预计项目将于2008年启动。南部的东西高速项目也将开启。设备租赁前景看好。我们自己成立公司,可以以自己的名义进口设备,并可以拥有自己的银行账户,自己掌握经营主动权。成立公司后,所有为出租而进口的设备可以增加公司在承揽建筑工程投标中的分值,大大增加中标机会。利用拥有国际工程承包资质和保函等资源的公司总部资源承揽当地工程,穿插出租设备进行施工,积极施工,控制成本,处理好与业主的关系,相信会取得很好的效益。
投资分析报告
投资分析报告怎么写?那么,下面就随CN人才公文网小编一起来看看吧。
1、产品特点及用途
颗粒燃料是在常温条件下利用压辊和环模对木屑、秸秆等原料进行挤压而制成的。原料的密度一般为 130kg/m3 左右,成型后的颗粒密度大于1100kg/m3 ,输送、储存极为方便,同时其燃烧性能大为改善。 颗粒燃料的用途 :
1、民用取暖和生活用能:燃料利用率高,便于贮存
2、生物质工业锅炉:作为工业锅炉的主要燃料,替代燃煤,解决环境污染
3、发电:可作为火力发电的燃料
2、资源条件可行性
我国是一个农业大国,农作物的种类很多,而且数量也较大。水稻、玉米和小麦是三种主要的农作物,其产生的废弃物-秸秆是我国主要的生物质能资源之一。我国农作物秸秆年产总量 6.04亿吨,其中约有15%,即0.91亿吨的秸秆被用来直接还田造肥;有25%,即1.51亿吨的秸秆被作为饲料;约9%,即0.54亿吨的秸秆被用做工业原料。除此之外,约51%,即3.08亿吨的农作物秸秆可以作为能源用途,其中已有1.9亿吨的农作物秸秆被农民在炉灶内直接燃烧用来炊事和采暖,其余约1.2亿吨则被废弃在田间地头或在田间直接焚烧,不仅浪费了资源,也严重污染的环境。另外,全国林产工业木材剩余物的数量为4,000万立方米;造纸业产生的木材剩余物的数量约1万立方米;甘蔗渣的年产量约为4,000万吨;粮谷加工厂排出的谷壳量每年达4,000万吨,这些行业的剩余物绝大部分沦为废弃物,成为各行业的环境负担。 因此,有条件的企业或个人可以利用原料丰富、价格低廉的优势,从事生物质颗粒燃料的生产和开发。
3、基本性能描述
1、生物质燃料多为茎状农作物经过加工产生的块装环保新能源,生物质颗粒的直径一般为6~8毫米,长度为其直径的4~5倍,破碎率小于1.5%~2.0%,干基含水量小于10%~15%,灰分含量小于1.5%,硫含量和氯含量均小于0.07%,氮含量小于0.5%。
2、生物质颗粒燃料的性能指标
热 值 >3900kcal/kg 外 观 呈淡黄色圆柱型φ 8mm 灰 分 ≤ 7% 密 度 >1.1t/m 3 水 分 ≤ 13% 燃 烧 率 ≥ 95% 热 效 率 ≥ 81%
排烟黑度 (林格曼级) <1 排尘浓度 ≤ 80mg/m 3
4、市场概况
木质颗粒在美国市场的小包装零售价格为 170美元/吨,大包装价格约为135美元/吨;在瑞典的交货价格为150美元/吨;散装的木质颗粒在阿姆斯特丹的离岸价为80美元/吨。国内颗粒燃料市场目前还不完善,大连地区木质颗粒零售价为人民币650--750元/吨,农作物秸秆颗粒零售价为人民币430--500元/吨,北京地区约为人民币550元/吨。国家发改委生物质成型燃料发展规划提出,在2010年前,结合解决农村基本能源需要和改变农村用能方式,开展生物质颗粒燃料应用示范点建设 年消耗颗粒燃料 500万吨,代替300万吨煤 。到 2020年,使生物质颗粒燃料成为普遍使用的一种优质燃料。 年消耗颗粒燃料 5000万吨,代替3000万吨煤, 富通新能源专业生产销售木屑颗粒机、秸秆压块机等生物质燃料成型机械设备,同时我们还有大量的杨木木屑颗粒燃料出售。
5、 成型原理及主要设备
生物质原料中含有纤维素、半纤维素、木质素等。由于结构比较疏松,密度小,当受到外力后,原料将经历重新排列位置、机械变形、弹性变形、塑性变形阶段,非弹性或粘弹性纤维素分子之间的相互缠绕和绞合,使体积缩小,密度增大。
主要设备
1.旋风除尘器 2. 原料仓 3. 除尘罩 4. 颗粒机 5. 斗式提升机 6. 颗粒机料仓 7. 斗式提升机 8. 冷却器 9. 振动筛 10. 斗式提升机 11.成品仓 12.旋风除尘
2.1斗式提升机
本项目中在颗粒机的入口处、颗粒机出口处及颗粒包装前都须有物料输送设备,我们根据物料的特性及工艺特点,选用斗式提升机。斗式提升机具有横断面积较小,占地面积小,运输系统布置紧凑,提升高度大,良好的密封性等优点。
2.2穿流气流厢式冷却干燥器 挤出颗粒的温度在 55--65℃,因此在包装前必须对其进行干燥冷却。针对其颗粒较大的特点,采用厢式干燥器,它主要是以冷风通过物料表面,以达到干燥降温的目的。物料在降温过程中,处于静止状态,需要注意空气与物料相对流动方向的选择,以达到降温均匀的效果。
2.3颗粒燃料成型机
颗粒燃料成型机是设备系统中的核心,它的技术性能优劣直接影响整个系统。 通过对成型压力与颗粒燃料密度的关系及常温条件下致密成型机理的.研究,我们根据不同 原料种类选择不同环模参数,从而可获得了高密度的颗粒燃料的较低能耗的成型条件。
6、效益分析
建一条年产10000t玉米秸秆颗粒燃料生产线成本及利税
原料成本: 当地原材料价格 平均成本 135元/t
粉碎制造成本:22 kwh /t×0.8 电耗 17.6元/ t产量 0.5t/h
人工 60元/8 h 人工 30元/t 2人
成型制造成本 70 kwh /t×0.8 56元/t 产量 0.7t/h
易损件30元/t 环模和压辊人工 60元/8 h 30元/t 5人
包装费用 40元/t 25kg/袋 设备折旧 6.25元/t 销售费用 5元/t
管理费用 5元/t 其它费用 8元/t
颗粒产品成本400.85 元/t 销售价格 650元/t 利税 87.15元/t 7 结论 国家第十一个五年规划纲要中明确提出“扩大生物质固体成型燃料生产能力”。 国家的相关政策及产业发展规划为生物质颗粒燃料设备的推广应用起到了巨大的推动作用。 因此,开发与生产生物质颗粒燃料能获得良好的经济和社会效益,是一个利国利民的好项目。
一、背景介绍
一般以前言形式或首段内容介绍市场环境和背景环境情况,包括定期报告中的行情走势回顾或交易情况描述(合约或合约间的价格、成交量和持仓量变化以及市场动向的描述分析),不定期报告中经济背景和市场形势小结、市场机会介绍、研究问题的提出和研究方向的描述,对报告受众的定位也可置于前言部分。
二、当期要点关注专项分析
定期报告中的市场成因分析和当期热点因素的点评,不定期报告中的必要性分析和意义阐述、新公布数据和突发事件的分析。
三、市场潜在重要利多/利空信息汇总和影响分析
国际市场信息包括世界经济形势、主要生产国和消费国的政治经济局势、供需平衡表因素(产能、需求、库存和进出口变化),天气和物流因素,以及国外相同品种期货市场的变化等重要影响因素;国内市场信息包括国内财政金融政策、现货市场产销格局、供需平衡表因素、币值、进出口数量和成本、相关品种之间比价关系变化等国内因素。
四、综合分析
行业品种分析,上下流产业链分析,数据采集及核心数据库的动态更新,统计计量模型分析及其校验等。
五、技术分析
价格走势图及其连续图,趋势和形态,关健价位和反转信号提示等。
六、结论及建议
落脚到期货投资的实用上和研究问题的解决上,包括后市展望、问题解决方案、应对的交易策略的投资建议以及可行性分析、投资机会分析和风险收益分析,投资计划(入市依据和价位,建仓比例和步骤,目标价位,止盈止损价位)等。
七、风险条款
后备资金安排,应急预案,止损条件,修正方案;报告适用范围,传播限定;分析师介绍和免责条款等。
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