物业管理法规考试题(一)一、判断题:(每小题1分,共20题)1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。
( Х )2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对业主临时公约予以书面承诺。( √ )3、前期物业管理的费用,由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。
( Х )4、业主是物业所有权人。( Х )5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
( √ )6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用,不聘请物业管理企业的情况。( √ )7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理,以及维护环境卫生和秩序。
( √ )8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。( Х )9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
( √ )10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。
( √ )12、建设单位应当在销售物业之后,制定业主临时管理规约。( √ )13、物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
( √ )14、宪法是我国的根本大法,在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物业管理的法律渊源。( √ )15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的,其法律地位和效力低于宪法而高于其他法,是法的形式体系中的二级大法。
( √ )16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的,有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。( √ )17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。
( Х )18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。( Х )19、有行为能力的人一定有权利能力,有权利能力的人一定有行为能力。
( Χ )20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。( √ )二、单项选择题:(每题1分,共20题)1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以( A )A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺2、( D )必须通过招投标方式选聘物业管理企业。
A、所有物业 B、住宅物业C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定,取得( D )A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书4、物业管理的权利基础来源于( B )A、委托管理 B、建筑物区分所有权C、政府的分配 D、居民委员会的授权5、物业管理对公共秩序的作用是( B ),属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能 D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的( C )。
A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于( A )所有。A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所8、业主( A )变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。
A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为,彼此间( C )相互容忍。A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业服务合同,明确与业主的( A )关系。
A、权利与义务 B、服务与被服务C、管理与被管理 D、委托与被委托11、一个物业管理区域内,具有物业管理重大事项最终决定权的是:( C )A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。12、在物业管理中,房屋的所有权归业主,业主处于( A )地位。
A、主导 B、次要 C、服从 D、协助13、在房屋保修期内,竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任,由( C )承担。A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是:( A )A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权,按照( D )确定。
A、业主的人数 B、入住时间长短C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主( C )业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选( B )物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。
A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地( B )负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门C、税务部门 D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为( D )。
A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间20、在物业管理活动中,以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业。
(一)物业管理的基本概念
所谓物业管理,是指经营人受物业产权人和使用人的委托,按照国家法律和合同契约的规定,对被委托的物业行使管理权,以经济手段管理物业,并运用现代管理科学,先进的维护养护技术和先进的服务手段,为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务,以满足使用者不同层次的需求,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
(二)物业管理的基本原则
权力界定原则
业主至上原则
统一管理原则
经济合理原则
专业化服务原则
权责明确原则
超前管理原则
公平竞争原则
(三)物业管理的目标
对物业实行企业化、经营化管理,就是为了克服旧体制的弊端,最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说,是为了实现下述目标:
创造安全、舒适、和谐的居住环境;
发挥物业最大的使用价值;
使物业尽可能保值、增值。
(四)物业管理涉及的组织
1.业主大会
业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。
按照有关规定,业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会的职权包括:
选举、罢免管委会的组成人员。
监督管委会的工作。
听取和审查管委会的工作报告。
决定物业内关于业主利益的重大事项。
修改业主公约。
改变和撤销管委会不适当的决定。
批准管委会章程。
2.管委会
管委会是物业管理委员会的简称,是在房地产行政主管部门指导下,由物业内的业主和使用人选举的代表组成,代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
3.物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托,承担居住小区的物业管理。
多选题:
1.AC
物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。
2.ACE
管理与工业企业管理的区别:其一,产业性质不同。物业管理是第三产业,工业企业属第二产业。其二,管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品,即它的管理对象是成品,即物 业。管理只意味着提供了服务,而管理服务始终是与环境处在交流中,是开放型的。工业企业管理却不同,它是以产品生产为终端,是一种封闭型的管理。其三,管理模式不同。物业 管理是委托型、契约化的服务,工业企业管理是生产型、技术化的监控。
3.ABC
香港物业管理的主要特点:①政府重视;②管理法律化;③业主自治。
单选:
1.A
香港房屋经理协会成立于1988年,成为物业管理业中另一个主要的职业团体。
2.不知道哦
香港物业管理的业务范围是多方向、全方位的,其管理目标只要是物业的保值增值和为住房提供良好的居住环境。香港的物业管理已基本实现了契约化、网络化、社会化、专业化的运作方式。
物业管理增值服务的目的是提高物业管理的服务水准,提供个性化与具有特色的服务,从而达到更好的公司与业主之间的关系,提供公司的品牌形象,增值服务不是每一家物业公司都能提供的,也体现出香港物业管理工作更加人性化。
3.A
1981年3月10日,随着我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立,拉开了我国物业管理的帷幕,标志着物业管理新兴产业在我国的诞生作为对计划经济条件下传统的房产管理体制进行的改革尝试,我国从此开始了对物业管理新体制的探索和实践
4.B
与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的管理模式在一个时期中并存。近几年,一方面大量建成的住房进入房地产市场,作为商品房出售,售后管理纳入物业管理轨道,这部分房屋呈逐年增加趋势;另一方面,未出售的直管公房还要继续管理。在城市房屋的管理中,房管所还具有其不可替代的自身的优势。在一定时期内,它将继续是城市房屋管理的重要组成部分。因此,市场化的物业管理模式与传统的房管所管理模式将在相当一个时期内共存,它们将为中国的房屋管理作出各自的贡献。当然,两者的比重和地位也将会随着时间的变化而变化。
房子入住后,购房者与开发商之间的“斗争”就变成与物业公司之间。以后的日常生活,基本都是与物业公司之间打交道。既为了保证自己生活的便利,也为了让自己与物业公司的交往中不受蒙骗,了解一些物业知识是很有必要的。
一、物业公司何时开始收取物业管理费?
答:一般可以分成两种情况和方式,一是,从购房人收房签字后,开始收取物业管理费;二是,物业管理公司以住户登记入住手续时开始收取管理费。
二、开发商的空置房要缴纳物业管理费?
答:目前,没有明文规定。但按照目前的行业惯例来看,开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳多少的管理费,可以按照《房屋使用、管理、维修公约》中规定的相应标准执行。
三、在收取物业的管理费时,计费面积以什么为准?
答:计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,这个建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
四、公共区域的照明费用,谁来负担?
答:公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明,这部分能源费用应由受益人承担,一般惯例是,按单元门进行分摊费用。因此,住户除了缴纳本户所用能源费用外,还应缴纳分摊的能源费用。
五、住户装修时,是否应向物业公司交纳装修押金?
答:住户对房屋进行装修已是普通现象,为了保证住户装修不破坏房屋主体结构,保证房屋的安全使用,住户在装修时,必须向物业公司提出申请,经物业公司批准后方可施工,而且还必须与物业公司签订装修协议,明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金,应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准,即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围?
物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。
一种情况是:开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司,物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用,这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务;
另一种情况是:物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围,物业管理公司收取工时费,这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。(注:本小区属第二种情况)
物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。
一般而言,物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。
一般情况下,业主应对其所有的物业承担维修养护责。室内的部位和设备,包括水、电、气等户内管线,设施和自用阳台,由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备,也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修,但委托他人维修需支付相应费用。
物业知识应该在日常生活慢慢的学习和积累,虽不是大事,但是了解一些总归是好事。
(以上回答发布于2016-01-04,当前相关购房政策请以实际为准)
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1.党群工作档案。是物业管理公司开展党委、工会、团委工作时形成的各类文件材料。
2.行政管理和经营管理档案。这是物业管理公司在日常公务活动、内部管理工作及开展经营活动中形成的档案。
3.基建档案。是指在各种建筑物、地上地下管线等基本建设工程的规划、设计、施工和使用维修活动中形成的科技档案。对物业管理公司来说,主要是指在接管验收开发建设单位移交的新建物业或接管验收已经投入使用的原有物业时所收到的文件、图纸材料,以及在以后的物业管理活动中对物业进行较大规模的改建、扩建、维修、养护时所形成的文件、图纸材料。
4.设备档案。是指作为物业管理公司固定资产的机器设备、仪器仪表等的档案。包括有关车辆、通信设备、复印机、计算机等的说明书、安装维修记录等的文件、图纸材料。
5.会计档案。是指物业管理公司在经济管理和各项会计核算活动中直接形成的作为历史记录保存起来的文件材料。包括会计凭证、会计账簿、会计报表等。
6.人员档案。是指物业管理公司在人事管理活动中形成的,记述和反映本公司员工各方面情况的档案。
7.科教档案。主要是指物业管理公司对员工进行岗位培训等继续教育所形成的档案。
8.物业管理专门档案。是指在开展具体的物业管理活动中形成的,反映物业状况、业主和住户变迁以及物业管理部门的管理、服务、经营活动情况,具有查考利用价值的各种形式的文件材料。
(1)物业清册:全面反映所有物业单元的自然状况及权属状况的文件材料。
(2)物业维修档案:物业中各单元在进行维修时所产生的一系列文件材料。对于整栋大楼或公共设施的维修养护所形成的文件材料属于基建档案。
(3)物业租赁档案:物业管理部门在开展租赁业务时所形成的原始的文件材料。
(4)业主及住户档案:反映物业中各单元的业主及住户的具体情况的文件材料。
(5)物业管理服务档案:物业管理部门在开展绿化、环卫、保安、车辆管理等管理工作及为住户提供委托服务、开展经营活动时所产生的文件材料。
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