2015底买房(2015买房要注意什么?)

1.2015买房要注意什么?

有点多，你慢慢看吧五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。

这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。

交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。第一，如何阅售楼书。

售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。

其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。

可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。

如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。

所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”（订），因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根。

2.2015二手房交易注意事项 二手房过户指南

2015二手房交易注意事项 二手房过户指南 二手房由于其性价比高受到很多购房者青睐，但许多购房者都是第一次买房，对二手房交易时的过户流程和二手房交易的注意事项一无所知。

接下来小编就为购房者总结了2015二手房交易注意事项，二手房过户流程指南，希望大家都可以买到称心房！二手房交易过户前注意事项2015二手房交易注意事项一、确认产权是否可靠1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。2015二手房交易注意事项二、考察原单位是否允许转卖1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；3.一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

2015二手房交易注意事项三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。2015二手房交易注意事项四、确认房屋的准确面积1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；2.产权证上一般标明的是建筑面积；3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

2015二手房交易注意事项五、观察房屋质量1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；2.管线是否太多或者走线不合理；3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。2015二手房交易注意事项六、考核房屋的周边配套1.打开水龙头观察水的质量、水压；2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；4.观察户内、外电线是否有老化的现象；5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

2015二手房交易注意事项七、了解装修状况1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。2015二手房交易注意事项八、查验物业管理水平1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

2015二手房交易注意事项九、了解物业、水电煤费用1.水、电、煤、暖的价格；2.物业管理费的收取标准；3.车位的费用。2015二手房交易注意事项十、详溯旧房历史1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

2015二手房交易注意事项十一、了解邻居的组合1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。2015二手房交易注意事项十二、算计一下房价1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的保值价。

2015二手房交易注意事项十三、二手房按揭需满足的条件1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；2.能提供稳定的收入支付本息的证明；3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；4.所购房屋产权所属真实可靠；5.支付有关手续费。2015二手房交易注意事项十四、请律师1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

2015二手房交易注意事项十五、找代理行1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？2015二手房交易注意事项十六、考察代理公司是否可靠1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；（以上回答发布于2015-07-29，当前相关购房政策请以实际为准） 更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看。

3.2015年购房者在二手房交易时要注意什么

2015年购房者在二手房交易时，应注意以下几点：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。

4.2015年房价会这么变化 购房者准备怎么办

进入年末，市场对于明年一季度房价比较关注。

而判断房价走势，关键要看三个变量。第一是供求变量，即库存去化周期；第二个是货币变量，包括流动性、公积金按揭贷款的便利程度等；第三个是市场预期。

2015年第一季度依然也会面临库存继续高位盘整的态势。但乐观地看，2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。

房价止跌反弹的完成过程加快首先从供求变量角度看，2014年总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的态势会得到扭转。

在这样一个态势下，基本上会使目前库存走势呈现有惊无险的态势。之所以“有惊”，在于库存规模依然有继续上升的态势，这和房企在年末，尤其是农历意义上的年末之前，加大推盘力度冲刺业绩有关。

所以说，月度新增供应依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也会面临库存继续高位盘整的态势。但是，如果从库存去化角度看，目前去化速度在持续加快。

如果按照“库存量/近6个月成交面积均值”来衡量库存去化周期。总体上看，今年第四季度包括一二三四线在内的典型城市库存去化周期会低于16个月，去化压力明显低于前三季度。

而根据经验，如果库存去化周期低于14个月，那么房价就会面临一个止跌反弹的可能。因而乐观地看，2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。

其次，从货币层面看，今年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。以狭义货币量M1同比增幅走势和全国70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明今年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。

但反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。实际上，从全国70城房价指数也能看出来，今年8月份跌幅持续收窄，跌幅是近5年以来最大的一次。

但越过这样一个点后，房价跌幅已经在持续收窄。考虑到近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利，这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反弹的可能。

再次，从市场预期来看，2014年房地产市场之所以出现莫名其妙的下跌，在于市场预期的一个推动力。在2014年年后杭州部分项目降价潮出现后，尽管是个案，但往往在舆论媒介的传播下，房价持续高涨的心理预期开始崩溃，进而使得房价持续下跌。

部分房企在这样一个态势下，匆忙甩卖股权，认为房地产市场的大拐点出现了。但是，新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都是对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。

尤其是各大城市限购政策放松下，并没有中央政府的打压，这会使市场依然看好中国楼市。目前很多经济发展的引擎还没启动，如高铁新城、棚户区改造、智慧城市建设、产业园开发、城乡户籍制度统一等，这些内容背后都会迸发出无穷的购房需求。

一旦意识到这一点，那么就会认为目前房价的波动是周期性的现象，而非拐点层面的大变化。市场预期会因为此类因素而得到转变，进而使得房价止跌反弹。

所以从上述三个变量可以看出，即使宏观政策层面在第一季度并不继续出狠招，房价止跌反弹的过程也能够较容易地完成。如果考虑到宏观经济的救市力度会加大，此类政策会带来溢出现象，即间接给楼市带来利好，进而使得房价止跌反弹的完成过程会更快。

一二线房价止跌反弹的迹象最明显从区域结构上看，依然是一个很完美的城市等级序列，即一二线房价止跌反弹的迹象最明显，三四线则出现分化。部分经济发达的三四线城市会追随此类一二线城市，而部分经济相对落后的城市则会有继续下跌的可能。

从一线城市来看，今年5月份开始，一线城市和全国70个大中城市的走势一致，出现了下跌，跌幅达到了0.08%。随后也经历了跌幅扩大、跌幅收窄的态势。

2011年一线城市房价下跌的特征，当时跌了8个月。如果按这样一个历史逻辑看，考虑到目前一线城市成交量已经上升，那么今年跌幅也基本要沿袭2011年的走势，要持续8个月。

如果这样考虑，那么也基本在年度呈现跌无可跌的态势，即出现房价上涨。到了明年一季度，一线城市的库存去化周期有望回归12个月以下的水平，即房价快速上涨的引擎已经启动。

另外，对于一线城市房价下跌的态势，不应该过于迷信。目前一线城市的房价，从指数看出现了几个月的下跌，但如果从销售均价角度看，实际上并没有明显下跌。

以上海为例说明，在今年前三季度，新建商品住宅价格分别为25784、26646、26874元/平方米，环比增幅分别为2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分别为9.90%、11.58%、10.44%。很显然，受到住房供应结构以及房企定价策略等情况的影响，房价其实并没有下跌。

购房者现实中面对的是销售均价，而非指数。市场低迷下销售均价依然上升，进而会加大购房成本。

那么市场复苏，房价上涨更理直气壮。从二线城市看，目前救市和刺激程度最彻底的城市，主要包括限购政策放松、限贷政策放松。

5.2015年二手房交易注意什么 详解交易税费和过户费

在二手房交易中，应注意以下几点：

1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；

2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；

3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；

4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；

5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；

6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；

7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；

8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；

9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；

10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。

买卖二手房，根据2015年3月30日财政部最新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：

一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外）

1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；

2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；

3、以下情况按照3%缴纳：

(1)144（含144平）平方以上；

(2)买方不是首次购房；

(3)车库；

(4)非普通住宅（商业用房）；

二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）

1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；

2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；

3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（现在出售价格—上次购买价格）*税率5.55%;

4、商铺差额缴纳，计算公式为：（现在出售价格—上次购买价格）*税率5.55%;

三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）

1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；

2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳；

3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（现在出售价格—上次购买价格）*税率20%;

四、其他费用相对较少：

交易费：6元/平方*房屋平方数 ；

工本费： 一个证件80元；共有权证20元/个；

评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）；

抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）；

购房证明：20元一份，一般需开3份；

公证收费标准： 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。