营改增后房地产设置(营改增后房地产企业的应交税费科目应该怎么设置)
1.营改增后房地产企业的应交税费科目应该怎么设置
根据财会[2016]22号文件设置科目。
增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
（一）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中：
1.“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；
2.“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；
3.“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；
4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；
5.“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；
6.“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额；
7.“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额；
8.“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额；
9.“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。
（二）“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。
（三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
（四）“待抵扣进项税额”明细科目，核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额；实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。
（五）“待认证进项税额”明细科目，核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。
（六）“待转销项税额”明细科目，核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。
（七）“增值税留抵税额”明细科目，核算兼有销售服务、无形资产或者不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。
（八）“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
（九）“转让金融商品应交增值税”明细科目，核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。
（十）“代扣代交增值税”明细科目，核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。
小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置上述专栏及除“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”外的明细科目。
2.房地产企业营改增会计怎么做账?
营改增后房地产开发企业账务处理方式的转变
（一）核算方式变化.
1、以往缴纳营业税时，税率为5%，营改增后其税率和计税方法也发生了变化.一般纳税人适用一般计税方法，如不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等，税率为11%；小规模纳税人以及二手房交易等则适用简易计税方法，按照5%的征收率征收增值税.
2、对于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除.此外，开发成本占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣.3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.
（二）会计处理的变化.
房地产开发企业在实行营改增之后，企业需要缴纳的增值税应该属于价外税，也就是房地产开发企业销售总额度中划去一部分，因此，房地产开发企业的总营业收入将会一定程度上减少.由于营改增之后购买的商品以及获得的劳务取得的进项税额可以按照税额抵扣办法进行相应抵扣，可以看出，房地产开发企业的营业成本将会得到一定的降低.而后房地产开发企业实施营改增之后不用缴纳营业税，企业的营业税额也将大幅度降低.最终，依据上述营业收入、营业成本以及营业税额的变化最终将导致房地产开发企业的利润总额以及净利润将会减少.
3.营改增房地产企业会计如何核算?
设置账户设置账户是根据会计要素的具体内容进行分类，反映和监督的一种专门的方法。
账户是根据会计科目设置的，反映会计基本要素增减变动的记账实体。房地产企业按照会计要素分类，一般设置资产类账户、负债类账户、所有者权益账户、成本账户和损益类账户；按总体结构要素分类，分为总分类账户、二级科目和明细分类科目等。
复式记账复式记账是指对房地产企业发生的每一笔业务，同时在两个或者两个以上互相联系的账户中登记的一种专门方法。复式记账要求在多个账户记账登记时、要保证记账的互相准确性，这样才能全面地反映其经济业务，多角度地分析和检查其记账的准确性。
填制和审核凭证会计凭证是记录其经济业务的书面凭证，是登记账簿，编制会计报表的依据。填制和审核凭证是记录和审核每一笔经济业务内容的正确性，明确各自的经济责任的一种方法，为登记账簿提供必不可少的依据。
登记会计账簿登记账簿是以审核无误的会计凭证为依据、连续、系统、全面和完整的记录经济业务的一种专门方法。通过登记账簿（即过账）工作，可以提供完整的，系统的会计资料。
成本计算成本计算是按一定的成本对象，对生产和经营过程中所发生的各种费用进行归集。以确定该对象的产品成本的一种专门方法。
成本计算有利于企业掌握成本构成情况，考核成本计划完成情况。提供企业成本情况，为企业决策提供必要依据。
财产清查财产清查是对企业各项商品物资进行实物盘点，对货物资金进行账面核对以及对各项往来账项进行核对查询，以保证账证相符合账实相符的一种专门方法，财产清查对企业资金商品等的管理，保证账簿和仓库数据的真实可靠，有重要的意义。编制会计报表编制会计报表、是综合、全面地反映企业经营状况、财务经营结果及现金变动状况的一种专门方法。
会计报表，是企业主要的会计信息。通过编制会计报表，可以为会计信息的使用者提供有用的会计资料，为经济决策服务。
4.房地产企业营改增会计应该怎么建账?
营改增后房地产企业账务处理怎么做？房地产开发企业会计核算处理根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，发生相关成本费用允许扣减销售额即增值税差额纳税（房地产行业为差额纳税）的，房地产企业按照规定土地价款等允许抵扣的税额，冲减房地产企业主营业务成本，即在会计核算，按规定土地成本销项抵减的税额不冲减收入，直接冲减成本，会计分录如下：借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本营改增后房地产开发企业账务处理方式的转变（一）核算方式变化.1、以往缴纳营业税时，税率为5%，营改增后其税率和计税方法也发生了变化.一般纳税人适用一般计税方法，如不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等，税率为11%；小规模纳税人以及二手房交易等则适用简易计税方法，按照5%的征收率征收增值税.2、对于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除.此外，开发成本占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣.3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税. （二）会计处理的变化.房地产开发企业在实行营改增之后，企业需要缴纳的增值税应该属于价外税，也就是房地产开发企业销售总额度中划去一部分，因此，房地产开发企业的总营业收入将会一定程度上减少.由于营改增之后购买的商品以及获得的劳务取得的进项税额可以按照税额抵扣办法进行相应抵扣，可以看出，房地产开发企业的营业成本将会得到一定的降低.而后房地产开发企业实施营改增之后不用缴纳营业税，企业的营业税额也将大幅度降低.最终，依据上述营业收入、营业成本以及营业税额的变化最终将导致房地产开发企业的利润总额以及净利润将会减少。
5.房地产开发企业营改增后如何建账
您好！ 房地产开发企业不属于这次营改增的调整范围，因此按原先的方式正常缴纳土地增值税及其它税种。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
望采纳，谢谢。
6.如何做好营改增的房地产企业会计
1. 税收负担与经营成本的影响：房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在： a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材），按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。
2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。
3. 企业融资与现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。
7.建筑行业营改增后会计科目应该怎样设置
一、建筑行业营改增后会计科目的设置，除营业税改为增值税，其他是一样的。
二、会计科目的设置 （一）增值税一般纳税人设置的基本科目： 1、二级科目：应交税费-应交增值税、应交税费-未交增值税。 2、“应交税金-应交增值税”三级专栏： 借方：应交税费-应交增值税（进项税额） 应交税费-应交增值税（已交税金） 应交税费-应交增值税（减免税款） 应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 应交税费-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷方：应交税费-应交增值税（销项税额） 应交税费-应交增值税（进项税额转出） 应交税费-应交增值税（出口退税） 应交税费-应交增值税（转出多交增值税） （二）小规模纳税人设置“应交税费-应交增值税”科目。
三、财政部制定了《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》（财会[2012]13号）。
8.建筑行业营改增后会计科目应该怎样设置
一、建筑行业营改增后会计科目的设置，除营业税改为增值税，其他是一样的。
二、会计科目的设置
（一）增值税一般纳税人设置的基本科目：
1、二级科目：应交税费-应交增值税、应交税费-未交增值税。
2、“应交税金-应交增值税”三级专栏：
借方：应交税费-应交增值税（进项税额）
应交税费-应交增值税（已交税金）
应交税费-应交增值税（减免税款）
应交税费-应交增值税（转出未交增值税）
应交税费-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）
贷方：应交税费-应交增值税（销项税额）
应交税费-应交增值税（进项税额转出）
应交税费-应交增值税（出口退税）
应交税费-应交增值税（转出多交增值税）
（二）小规模纳税人设置“应交税费-应交增值税”科目。
三、财政部制定了《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》（财会[2012]13号）
