一.房地产会计账务处理流程
先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。
1、关于费用的报销。有关的业务人员签字,部门负责人签字,然后由会计部门的有关人员审核,最后由签批权的负责人签字后,由出纳支付。出纳做记账凭证。
2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款,有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款,有的企业只由工程部测算工程进度,有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。
3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证,并据此核对现金日记账、银行存款日记账。
4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。
5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。
6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核,再记账。
7、填制会计报表、税表。
再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是:
工业企业一般不使用:预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”,房地产行业改为:“开发成本”,它下面设6个二级科目,分别是:
1.土地出让及拆迁安置补偿费
2.前期工程费、
3.基础设施工程费、
4.建筑安装工程费、
5配套设施工程费、
6.开发间接费。
一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。(必须说明,在成本核算方面,最理想的核算方法是按栋核算成本,以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是,由于实际工作中,由于有关人员、收费等是打包的形式,按上述方法分摊较难,再加上同期开发的楼盘基本相同,可以采用按项目、开发期核算成本)。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”;“制造费用”改为“开发间接费用”。
二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长,一般的按会计准则要求确认收入时间会较长,但是,国家的税收不能延期,因此,有关的税法规定,按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说,当房地产行业销售期房的时候,就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税,房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后,要汇算清缴土地增值税。
个人观点: 1、资产类主要会计科目核算: (1)现金 从银行提取现金 借:现金 贷:银行存款 支取现金或是预支现金 借:其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷:现金 (2)银行存款 (3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票) 借:应收账款——XX公司或个人 贷:主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借:应收账款——XX公司 贷:其他业务收入 收回款项时: 借:银行存款 贷:应收账款 (4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法 提取坏账准备金 借:管理费用 贷:坏账准备 发生坏账时 借:坏账准备 贷:应收账款 收回已转销的应收账款 借:应收账款 贷:坏账准备 借:银行存款 贷:应收账款 (5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借:应收票据——XX公司 贷:主营业务收入 商业汇票到期: 若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议) 借:银行存款 贷:应收账款 若为有息商业汇票 借:银行存款 贷:应收票据——XX公司 财务费用 (6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单) 借:预付账款——预付承包单位款 贷:银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借:预付账款——预付承包单位款 贷:库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单) 借:开发成本 贷:应付账款——应付工程款 同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借:应付账款——应付工程款 贷:预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付工程款贷:银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借:预付账款——预付供应单位款 贷:银行存款 材料验收入库,用预付款抵扣应付款 借:应付账款——应付购货款 贷:预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付购货款 贷:银行存款 (7)材料采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。
(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 (9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 (10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 (11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单) 借:材料采购——设备采购 贷:银行存款 计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格) 借:材料采购——设备采购 贷:采购保管费 采购保管费的计算公式如下: 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单) 借:库存设备 贷:材料采购 ②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据) 借:预付账款 贷:银行存款 设备到达验收入库 借:材料采购——设备采购 贷:应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借:应付账款——应付供货款 贷:预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借:应付账款 贷:银行存款 ③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单) 借:开发成本——房屋开发 贷:库存设备 销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票) 借:银行存款 贷:其他业务收入 结转成本 借:其他业务成本 贷:库存设备 (12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。
应与加工单位签订加工合同。 发出材料,委托外单位加工 借:委托加工材料 贷:库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借:委托加工材料 贷:银行存款 借:库存材料——XX材料 贷:委托加工材料 (13)低值易耗品:是指未达到固定资产标准的劳动材料。
如:工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用 借:开发间接费用 贷:低值易耗品 仓库领用工具一批,用五五摊销法: 借:待摊费用 贷:低值易耗品 借:采购保管费 贷:待摊费用 (14)开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品,在竣工验收时 借:开发产品 贷:开。
房地产企业会计科目表 ━━━┯━━━┯━━━━━━━━ 顺序号│编 号│ 科目名称 ———┼———┼———————— │ │ 一、资产类 1 │101 │ 现金 2 │102 │ 银行存款 ——农行金支行 ——商行营业部 3 │109 │ 其他货币资金 4 │111 │ 短期投资 5 │112 │ 应收票据 6 │113 │ 应收账款 ——应收售房款 7 │114 │ 坏账准备 8 │115 │ 预付账款 预付工程款 9 │119 │ 其他应收款 ——其他应收单位款 ——其他应收个人款 10 │121 │ 物资采购 11 │123 │ 采购保管费 12 │124 │ 库存材料 13 │125 │ 库存设备 14 │129 │ 低值易耗品 15 │131 │ 材料成本差异 16 │133 │ 委托加工材料 17 │135 │ 开发产品(项目核算——***) ——房屋 ——配套设施 18 │136 │ 分期收款开发产品 19 │137 │ 出租开发产品 20 │138 │ 周转房 21 │139 │ 待摊费用 22 │141 │ 长期投资 23 │151 │ 固定资产 ——运输工具 ——办公设备 ——其他固定资产 24 │155 │ 累计折旧 25 │156 │ 固定资产清理 26 │159 │ 固定资产购建支出 27 │161 │ 无形资产 28 │171 │ 递延资产 29 │181 │ 待处理财产损溢 │ │ 二、负债类 30 │201 │ 短期借款 31 │202 │ 应付票据 32 │203 │ 应付账款 ——应付工程款 33 │204 │ 预收账款(客户核算——张三、李四等) ——预收售房款 ——预收一次性付清款 ——预收分期付款 ——预收按揭付款 34 │209 │ 其他应付款 ——其他应付单位款 ——其他应付个人款 35 │211 │ 应付工资 36 │214 │ 应付福利费 37 │221 │ 应交税金 ——应交营业税 ——应交土地增值税 ——应交企业所得税 ——应交个人所得税 ——应交城建税 ——应交土地使用税 ——应交车船使用税 ——应交房产税 38 │223 │ 应付利润 39 │229 │ 其他应交款 ——应交教育费附加 ——应交地方教育费附加 40 │231 │ 预提费用 ——借款利息 41 │241 │ 长期借款 ——农行#支行 42 │251 │ 应付债券 43 │261 │ 长期应付款 │ │ 三、所有者权益类 44 │301 │ 实收资本 45 │311 │ 资本公积 46 │313 │ 盈余公积 ——法定盈余公积 ——法定公益金 ——任意盈余公积 47 │321 │ 本年利润 48 │322 │ 利润分配 ——未分配利润 ——提取法定盈余公积金 ——提取法定公益金 ——提取任意盈余公积金 ——应付利润 ——其他转入 │ │ 四、成本类 49 │401 │ 开发成本(项目核算——***) ——房屋开发成本 ——土地征用及拆迁补偿费 ——前期工程费 ——基础设施费 ——配套设施费 ——建筑安装工程费 ——开发间接费 ——配套设施开发成本 50 │407 │ 开发间接费用(部门核算:财务部、办公室、管理部等) ——工资福利 ——办公费 ——业务招待费 ——差旅费 ——通讯费 ——交通费 ——折旧费 ——职工教育经费 ——汽车费 ——水电费 ——低值易耗品摊销 ——税费 ——广告宣传费 ——其他费用 │ │ 五、损益类 51 │501 │ 经营收入 ——商品房销售收入 52 │502 │ 经营成本 ——商品房销售成本 53 │503 │ 销售费用 54 │504 │ 经营税金及附加 55 │511 │ 其他业务收入 ——租金收入 56 │512 │ 其他业务支出 57 │521 │ 管理费用 58 │522 │ 财务费用 ——利息 ——手续费 59 │531 │ 投资收益 60 │541 │ 营业外收入 ——其他 61 │542 │ 营业外支出 ——其他 62 │550│所得税 63 │560 │以前年度损益调整。
房地产企业会计账务处理
学以致用,这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产(住宅)单项会计核算其实也不是很难,但也不是很容易,主要抓住要点,用心去学就会很快学会。
房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3. .《建设工程规划许可证》4. .《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。
开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目
一、首先是各股东的投资:经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。
各股东的出资额存入基本账户时的会计分录: 借:银行存款------账号 贷:实收资本------某某 注有多个股东投资要分明细设账
如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录: 借:开发成本------项目名称(某花园)-土地出让金 贷:实收资本-----某某
如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录:
借:开发成本------项目名称(某花园)-土地出让金 (评估后的金额) 贷:实收资本-----某某 (购买时支付的土地出让金金额) 贷:资本公积 (差额)
二、土地征用及拆迁补偿费:包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金,土地征用费,如果是耕地用地还要有耕地占用税,劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录:
用银行存款支付这些费用时(要取得发票才可以这样做)的会计分录: 借:开发成本-----某花园----土地征用相关费用
1、作为办公场地使用的在建地产,与一般制造业企业建设自用办公楼性质相同,用“在建工程”科目核算;
2、存货是“报表项目”,非会计科目。故:作为出售商品房而开发的在建地产,用“开发成本”核算。开发成本属于成本科目,在期末结转入“存货”项目,资产负债表中不直接反映成本费用类科目。开发成本一般适用于房地产开发企业,类似一般制造业企业的“生产成本”科目,账户结构相似。
为明确会计科目之间的相互关系,充分理解会计科目的性质和作用,进而更加科学规范的设置会计科目,以便更好地进行会计核算和会计监督,有必要对会计科目按一定的标准进行分类。
扩展资料
1、资产类科目:按资产的流动性分为反映流动资产的科目和反映非流动资产的科目。
2、负债类科目:按负债的偿还期限分为反映流动负债的科目和反映长期负债的科目。
3、共同类科目:共同类科目的特点是需要从其期末余额所在方向界定其性质。
4、所有者权益类科目:按权益的形成和性质可分为反映资本的科目和反映留存收益的科目。
5、成本类科目:包括“生产成本”,“劳务成本”,“制造费用”等科目。
参考资料来源:百度百科-会计科目
一、开发成本(企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本)1、开发成本-开发项目名称(是指按《规划工程许可证》批准的开发项目)(1)开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费(下设明细:土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等)(2)开发成本-开发项目名称-前期工程费(下设明细:可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费(含甲供材)、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等)(3)开发成本-开发项目名称-建安工程费(下设明细:地基工程费、建筑工程费(含甲供材)、安装工程费(含甲供材)、公共装饰工程费(含甲供材)、精装修工程费(含甲供材)、工程监理费等)(4)开发成本-开发项目名称-基础设施费(下设明细:供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等)(5)开发成本-开发项目名称-公共配套费(下设明细:非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等)(6)开发成本-开发项目名称-开发间接费(下设明细:应分配开发间接费、专项借款费用等)二、开发间接费用(项目部直接为开发产品发生的各项间接费用)(1)开发间接费用-工资薪金(2)开发间接费用-职工福利费(3)开发间接费用-办公费用(4)开发间接费用-折旧摊销费(5)开发间接费用-劳动保护费(6)开发间接费用-房租物业管理费(7)开发间接费用-工程管理费(8)开发间接费用-项目营销设施建造费(9)开发间接费用-一般借款费用(符合资本化部分)三、预收账款(企业按照《商品房预售合同》约定预收的款项)1、预收账款-预收订金(是指按照合同约定预收但未开具发票的房款)(1)预收账款-预收订金-普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(2)预收账款-预收订金-非普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(3)预收账款-预收订金-商铺(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(4)预收账款-预收订金-车库(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)2、预收账款-预收售房款(是指按照合同约定预收且已开具发票的房款)(1)预收账款-预收售房款-普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(2)预收账款-预收售房款-非普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(3)预收账款-预收售房款-商铺(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(4)预收账款-预收售房款-车库(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)四、应付账款(企业因接受建筑劳务等应支付的款项)1、应付账款-暂估成本(是指按照权责发生制原则预提应付未付的开发成本)(1)应付账款-暂估开发成本-待结算工程成本(2)应付账款-暂估开发成本-待建工程成本(3)应付账款-暂估开发成本-待上交费用五、开发产品(企业完工时库存开发产品的实际成本)1、开发产品-开发项目名称(是指按《规划工程许可证》批准的开发项目)(1)普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(2)非普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(3)商铺(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(4)车库(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)六、主营业务收入(企业确认的销售开发产品的收入)1、主营业务收入-开发项目名称(是指按《规划工程许可证》批准的开发项目)(1)普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(2)非普通住宅(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(3)商铺(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)(4)车库(按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目)七、主营业务成本(企业确认开发产品收入时应结转的成本)1、主营业务成本-开发项目名称(是指按《规划工程许可证》批准的开发项目)(可以不设置核算项目俗称半和科目)(1)普通住宅(2)非普通住宅(3)商铺(4)车库。
库存现金
人民币
银行存款
人民币
其他货币资金
外埠存款
银行本票
银行汇票
交易性金融资产
应收票据
银行承兑汇票
商业承兑汇票
其他
应收账款
预付账款
应收股利
应收利息
其他应收款
单位往来
个人往来
社保基金
应收补贴款
坏账准备
材料采购
在途物资
原材料
材料成本差异
库存商品
发出商品
委托加工物资
周转材料
包装物
低值易耗品
存货跌价准备
持有至到期投资
持有至到期投资减值准备
可供出售金融资产
长期股权投资
投资成本
损益调整
所有者权益其他变动
长期股权投资减值准备
长期应收款
未实现融资收益
投资性房地产
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
固定资产
房屋
生产用房屋
非生产用房屋
建筑物
通用设备
电子设备
办公家具
厨房设备
其他设备
专用设备
运输设备
其他
累计折旧
房屋
生产用房屋
非生产用房屋
建筑物
通用设备
电子设备
办公家具
厨房设备
其他设备
专用设备
运输设备
其他
房地产开发企业主要业务有开发前期、开发过程、销售过程等
–––股东投资设立公司
借:银行存款
贷:实收资本
–––取得开发土地
借:开发成本[相当于生产成本科目]
贷:银行存款、预付账款等
–––支付各种前期工程费用(包括向政府部门交的各项规费)
借:开发成本
贷:银行存款
–––支付施工企业建安工程费用
借:开发成本
贷:银行存款、应付帐款、预付账款等
–––与开发项目有关的管理费用,现场管理组织方面的费用,
借:间接费用[相当于制造费用科目]
贷:银行存款、应付职工薪酬、应付帐款等
–––公司管理部门发生的费用
借:管理费用
贷:银行存款、应付职工薪酬等
–––银行借款利息
(开发产品完工前)
借:间接费用
贷:银行存款
(开发产品完工结算后)
借:财务费用
贷:银行存款
–––开发间接费按一定比例分摊给各成本对象
借:开发成本
贷:间接费用
–––完工决算结转成本
借:开发产品[相当于产成品科目]
贷:开发成本
销售工程、预收款过程、销售成本利润核算等与一般企业相同。
以上是一般的核算过程,如果有什么具体的问题可以追问
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