琳苑小区营销策划案 目 录 一、项目概况 二、市场调研 三、竞争环境分析 四、项目分析 1、自身分析 2、项目SWOT分析 五、项目定位分析 1、目标客户定位 2、项目市场定位 3、价格定位 六、差异化营销核心价值体系建立 七、推广策划 八、销售计划 一、项目概况万华园•琳苑鸟瞰图 位 置开发商:西安万胜房地产开发有限公司占地面积:29。
9亩建筑面积:6万余平方米总户数:646户容积率:3 规划设计:四栋18层高层,分别为二梯四户和二梯十户建筑设计:剪力墙结构层 高:2。8米绿化绿:40%公 摊:18%推出户型:十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型:二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比:一房一厅﹝50㎡﹞,占10%;二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞,占80%;三房二厅二卫﹝129㎡﹞,占10%。
二、市场调研 市场如战场,瞬息万变。关键在于时刻保持清醒的头脑,密切跟踪市场、细分市场、发掘市场,发现市场机会,通过缜密论证和科学分析,制订出“上兵伐谋”的营销策略,才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析:(一)“点” 1、亮点:紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式,同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向:经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。 2、焦点:中海地产(南二环西段)的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点: 。
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富红豪苑项目全程营销策划广告推广及销售代理合作方案 一、合作方式由发展商委托本公司独家代理富红豪苑项目营销策划。
二、项目营销策划、广告推广、销售代理服务范围 项目前期市场调研及项目定位、策划工作 1、市场调查及研究 1-1、全市及区域市场供给调查 1-2、全市及区域市场需求调查 1-3、全市及区域价格调查 1-4、本项目所在区域物业的市场综述 1-5、本区同类物业的市场状况及分析 1-6、本区同类物业的对比分析 1-7、综上所述得出的结论 2、项目的价值分析 2-1、影响物业价值实现的因素 2-2、本项目优劣势判断 2-3、本项目发展战略分析 3、项目定位 3-1、定位背景综述 3-2、本项目的市场(目标区域)定位 3-3、本项目的客户定位 3-4、目标客户心态分析 3-5、本项目品牌定位 3-6本项目的概念定位 3-7、本项目价格定位 3-8、本项目(差异化)产品定位 3-9、本项目销售区域定位 3-10、本项目户型、面积定位 4、项目开发前期的策划工作 4-1、策划项目的总体定位 4-2、策划项目的规划设计建议 4-3策划项目的功能配套及物业管理建议、园林规划建议 4-4、策划项目之户型、面积比例,外型及平面布局安排,参与修改平面 项目广告整合推广工作 1、项目广告整合推广工作内容 A. 广告推广策略提案 a、广告推广主题 广告语方案 系列推广主题 诉求内容 b、广告风格拟定 诉求方式 平面风格 广告文案风格 c、各推广阶段广告策略 形象导入期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度 开盘强销期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度 持销期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度 消化期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度 d、促销及公关活动策略 促销策略 促销活动方案 新闻发布会、开盘、封顶、入伙等礼仪活动方案 公关活动策略 公关活动方案 e、媒体策略 。 。
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“知彼知己者,百战不殆;不知彼而知己,一胜一负;不知彼不知己,每战必殆”营销方案在制定正确的前是要实事求事的对比分析各项指标,从业务流程、推广技巧、全程整合营销等来制定和执行。 什么是营销方案? 营销方案是在市场销售和销售服务之前,为使销售目标达到预期目的而进行的各种销售促进活动、策划执行方案、营销方案监测等的整体性策划。 市场营销方案有什么作用? 营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划,它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南,由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。目的是创造顾客,获取和维持顾客;要从长远的观点来考虑如何有效地战胜竞争,立于不败之地;注重市场调研,收集并分析大量的信息,只有这样才能在环境和市场的变化有很大不确实性的情况下做出正确的决策;积极推行革新,其程度与效果成正比;在变化中进行决策,要求其决策者要有很强的能力,要有像企业家一样的洞察力、识别力和决断力。 营销方案的特点 营销方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点,即体现“围绕主题、目的明确,深入细致、周到具体,一事一策,简易明了”的要求。市场营销目标应包括:量的目标,如销售量、利润额、市场占有率等;质的目标,如提高企业形象、知名度、获得顾客等;其他目标,如市场开拓,新产品的开发、销售,现有产品的促销等。经营理念、方针、企业战略、市场营销目标等是企业制度市场营销策略的前提条件,是必须适应或服从的。一般是既定的,像市场营销目标也许尚未定好,但在市场营销策略的制定过程中首先要确定的就是市场营销目标。确定目标时必须考虑与整体战略的联系,使目标与企业的目的以及企业理念中所明确的、对市场和顾客的姿态相适应。 营销方案的的类别
营销方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。 营销方案范文从策划范文、制作范文、推广范文、监测范文来考核,营销方案范文的主题和分析 根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上,要对策划的项目情况作一简要的介绍,包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。
营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定,其基本营销范文从以下几点来做:
营销方案范文一:项目市场分析
宏观环境状况: 主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。
项目市场状况: 主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况: 主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。 各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。
营销方案范文二:基本问题分析 营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。
营销方案范文三:主要优劣势分析
主要优势分析: 围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。
主要劣势分析: 主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足,错开自身的弱项。
主要条件分析: 主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件,包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。
根据目前酒店情况,首先树立“以市场为先导,以销售为龙头”的思想;为了更好的开展销售工作,制定营销方案、市场推广计划,并在工作中逐步实施。
第一章 目标任务 一、客房目标任务:万元/年。 二、餐饮目标任务:万元/年。
三、起止时间:自年月----年月。 第二章 形势分析 一、市场形势 1、2001年全市酒店客房10000余间,预计今年还会增加1~2个酒店相继开业。
2、竞争形势会相当激烈,“僧多粥少”的现象不会有明显改善,削价竞争仍会持续。 3、今年与本店竞争团队市场的酒店有:鸿运大酒店、海外大酒店、海口宾馆、海景湾大酒店、长昇酒店、宇海大酒店、海润酒店、金融大厦、黄金、万华、南天、汇通、五洲、泰华、奥斯罗克等。
4、与本店竞争散客市场的有:泰华、海景湾大酒店、长昇酒店、海外、海口宾馆、金融、鸿运、奥斯罗克、万华、南天、豪富等。 5、预测:新酒店相继开业团队竞争更加激烈;散客市场仍保持平衡;会议市场潜力很大。
二、竞争优、劣势 1、三星级酒店地理位置好。 2、老三星酒店知名度高、客房品种全。
3、餐饮、会务设施全。 4、四周高星级酒店包围、设施设备虽翻新,但与周围酒店相比还是有差距。
第三章 市场定位 作为市内中档旅游商务型酒店,充分发挥酒店地理位置优势,餐饮、会务设施优势,瞄准中层次消费群体:(1)国内标准团队。(2)境外旅游团队。
(3)中档的的商务散客。(4)各型会议。
一、客源市场分为: (1)团队-------本省旅行社及岛外旅行社(北京、上海、广东、东南亚、日、韩等) (2)散客-------首先海口及周边地区,再岛外北京、上海、广州等大城市的商务公司。 (3)会议-------政府各职能部门、驻琼企、事业机构及岛内外各商务公司 二、销售季节划分 1、旺季:1、2、3、4、5、10、11、12月份(其中黄金周月份:10、2、5,三个月) 2、平季:7、8月份 3、淡季:6、9月份 三、旅行社分类 1、按团量大小分成A、B、C三类 a类:省中旅、海王、风之旅、民间、山海国旅、金图旅行社、事达国旅、扬帆、山海、港澳国旅、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、金椰风、海航商务、等。
b类:神州旅行社、省职旅、市职旅、天之涯、雁南飞、国航、春秋、东方假期、天马国旅、神州、明珠国旅、华能旅行社等。 c类:其它。
*按不同分类制定不同旅行社团队价格 (1)稳定A类客户,逐步提高A类价格。 (2)大力发展B类、C类客户,扩大B、C类比例。
2、境外团旅行社: (1)香港市场:港中旅、中航假期、康辉假期、关键旅游。 地接社:港澳国旅、海王国旅、山海国旅 (2)马来西亚东南亚市场地接社:天马国际 (3)新加坡:山海国旅 (4)韩国市场--------热带浪漫度假之旅地接社:京润国旅 3、确定重点合作的旅行社:省中旅、事达、东方假期、神州、扬 省职旅、华能、山海、港澳国旅、海王、明珠、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、风之旅、金椰风、民间、海航商务、国航风情等。
第四章不同季节营销策略在本章节中根据淡旺季不同月份、各黄金周制定了不同的价格,月日团队、散客比例,每天营业收入,月度完成任务及各月份工作重点。 1、旺季:1、2、3、4、5、10、11、12月份★2002年1月(31天)3月(31天)、4月(30天)、2001年11月(30天)、12月(31天):A、每天团队与散客预定比例:6:4,B、房价:团队价:110元/间,散平均价:180元/间C、月平均开房率:90%即161间/日D、每日收入:团队:9666元,散客:10948元E、五个月总(153天)收入:315.3942万元,月平均:63.0788万元F、各月工作重点:2002年1月份:1、加强对春节市场调查,制定春节促销方案和春节团、散预订。
2、加强会务促销。 3、加强商务促销和协议签订。
4、加强婚宴促销。 2002年3月份: 1、加强会务、商务客人促销。
2、加强婚宴促销。 3、“五一”黄金周--------客房销售3月中下旬完成促销及接待方案。
2002年4月份: 1、加强会务、商务客人促销。 2、加强婚宴促销。
3、加强对五一节市场调查,制定五一节促销方案和五一节团、散预订。 4、制定“母亲节”活动方案并促销;母亲节------以“献给母亲的爱”为主题进行餐、房组合销售。
(五月第二个星期天)2001年11月、12月份: 1、加强对春节市场调查。 2、加强会务促销。
3、加强商务促销和协议签订。 4、加强婚宴促。
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内容来自用户:李敏
营销策划方案怎么做
《营销策划方案怎么做》是一篇好的范文,觉得有用就收藏了,为了方便大家的阅读。 篇一如何做好市场营销 如何做好市场营销 作为一名市场营销的策划人员来说,怎么样才能做好一份完整较的营销呢?构造分为三大部分一是产品的市场状况分析,二是正文内容。三是效果预测即的可行性与操作性。 (一)市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况,市场状况分析必须包含下列13项内容 (1)整个产品在当前市场的规模。 (2)竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 (3)竞争品牌市场占有率的比较分析。 (4)消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 (5)各竞争品牌产品优缺点的比较分析。 (6)各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 (7)各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 (8)各竞争品牌促销活动的比较分析。 (9)各竞争品牌公关活动的比较分析。 (10)竞争品牌订价策略的比较分析。 (11)竞争品牌销售渠道的比较分析。 (12)公司近年产品的财务损益分析。 (13)公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 (二)正文 一般的营销正文由七大项构成,现简单扼要说明。 (1)公司产品投入市场的政策 策划者在拟定策划案之前
好的营销策划方案也是需要推销的。
1、在初期阶段,要让大家了解你的主题
2、在中期阶段,让接受者关注策划案
3、正式推出阶段:让审议者认同
推销营销策划方案的准备及程序
1、自我说服
2、演练
3、与审议者事先沟通
4、小组报告时的任务分配
相应的流程 一定要明确目的
明白针对的对象
会场安排好
资料
彩排
现场把握
策划书推销的技巧如下:
介绍技巧:外观和语言
回答问题的技巧:1、细密2、始终报着欢迎提问的态度,很自信3、回答中反复强调自己的观点4、回答结束时要总结策划的概要
要很好用演示的工具:比如音乐,PPT,投影等等
内容预览:市场营销策划书撰写1。
执行概要和要领商标/定价/重要促销手段/目标市场等。2。
目前营销状况(1)市场状况:目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等。(2)产品状况:目前市场上的品种/特点/价格/包装等。
(3)竞争状况:目前市场上的主要竞争对手与基本情况。 (4)分销状况:销售渠道等。
(5)宏观环境状况:消费群体与需求状况。3。
SWOT问题分析优势:销售、经济、技术、管理、政策等方面的优势力。劣势:销售、经济、技术、管理、政策(如行业管制等政策限制)等方面的劣势力。
机率:市场机率与把握情况。威胁:市场竞争上的最大威胁力与风险因素。
综上所述:如何扬长避短,发挥自己的优势力,规避劣势与风险。4。
目标财务目标:公司未来3年或5年的销售收入预测(融资成功情况下):(单位:万元)年份第1年第2年第3年第4年第5年销售收入市场份额营销目标:销……旅游旅游景点市场营销策划书一、销售目标:信息传播最大化媒体覆盖最大化经济效益最大化二、销售策略:我们把目标市场定为珠江三角洲地区,深圳本地和港澳地区为第二市场,而外省游客主要在春节期间出现,靠本地宣传提高来访量。 我们应当采取以下策略进行销售:1、确定目标市场并划分主要的区域,根据不同的时期、不同的人群对兵马俑产生吸引的不同角度,采用平面宣传、文化挖掘、巡回展示等方式,进行市场营销。
2、借助兵马俑对香港市场的特殊吸引(特别是香港人、学生对中国古文化的向往),选择一至两家旅行社,通过合适的合作方式(让对方进行宣传和推广),打开香港市场。 或采用合适的宣传方式(和媒体合作),打开香港市场。
3、细分市场,根据每块市场的特点和不同节令特点,区分营销、宣传受众的不同需求,采用不同的方法、相应的宣传策略,进行宣传和营销。4、在价格方面,提高价格虽然能提高利润,但也可能因此减少客流,我们可以在稳定原价格的基础上,采用提高入园人数来提高收入,同时可通过让利等方式借助中间商的宣传拉动,达到市场覆盖最大化。
三、市场分析:1、市场选定:1珠江三角洲2广州3深圳4香港2、市场评估:1珠江三角洲:营业额546万,2广州:营业额1049万,3深圳:营业额664万,4香港:?注:A以上数据来自02年总入园人数106万人,营业额9555。3万元人民币。
的基础,有效细分的要求;B历史数据并没有香港市场,习惯将其和深圳市场划归一起。 在这里将香港市场单另列出,是考虑到兵马俑在香港市场可能产生较好高效应,所以进行针对性的市场开拓。
3、现状分析:1广州:◆客源总量:人口810万人,港澳侨胞135万人◆人均收入:1。6万元。
年人均消费1。14万元◆市场特点:团队组团分为散客,企业团体、地接团三大块。
散客出游多以旅行社组织出游为主要形式。时间上为一日游或二日游。
企业团体出游形式上有旅行社和自行出游两种方式。时间上也以一、二日为主。
地接团队市场,广州市内地接外省团队、境外团队深珠游。今年地接内地港澳游团队出团量明显上升。
◆旅行社:A共计126家。 广州本地旅行社以往每年组织深圳游旅客,大约30--40万人次。
B散客组团社实行零团费的组团方式。C旅行社团费和利润来源于景点门票团散差价和购物回扣。
D旅行社组织企业团体出游多有事先计划和安排,主导权在企业自身。E以地接团队为主的旅行社,线路安排事先已定,导游现场推荐是否有效是加点能否成功的关键。
◆社团:A各省驻广州办事处共有160家。B除企业自身组织的活动外,各类中介机构也会组织各种活动。
2深圳:◆旅行社:共计55家。A深圳旅行社共接待人数为20万人次,其中50%为中转,25%为游广珠线为主。
25%为游深圳为主。B主要以地接外省团队(包括中转,出境,入境为主)C与明思克有业务往来的旅行社50家。
占96%。03年9月接待6500人次,其中侨城中旅,报业国旅,机场国旅等旅行社来团量占9月总来团量的70%。
◆酒店:A共有酒店200家,70%的酒店分布在罗湖、福田、南山三区。B主要以酒店外地散客,会议团队为主。
C现与明思克合作的酒店有50多家,以二三星级酒店为多,占酒店总量的40%,销售方式以现付为主,◆社团:A深圳各类企业十多万,小学180多所,中学60多所,幼儿园500多所B以华为,中兴、迈瑞等企业为代表的300-500家高新企业是企业中最活跃的部分,每年企业的接待量较大C政府机关和银行政券机构等具有一定实力的企业,每年接待量和招待费较多。 D工厂将在年终组织联欢活动和员工福利游E学生春游和秋游活动F以高新企业和政府机构接待是现阶段社团的主要收入,占社团总收入的60%—70%。
仅华为一家平均每月就有600—800人。G企业联欢活动相对活跃,但由于活动策划要求较高,加上景区内硬件有一定的局限性,成功率较低。
3珠三角:◆市场总量:人口6820万人,流动人口1890万人,◆人均收入:1200元/月◆集中地区:东莞、佛山、汕头、湛江、茂名、江门。◆发达地区:东莞、佛山、中山、珠海、肇庆、江门。
◆市场特点:有一定的经济基础,有旅游的习惯;◆销售现状:只开展了旅行社平台的。
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