一、超市商铺
大型超市往往伴随居住区而生,拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的,较独立商铺来说成本要低,经营灵活,因此风险也较低。
不过,超市商铺是依赖于超市而产生的,因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。所以,选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市,会起到事半功倍的作用。
二、商务区商铺
商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高,哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下,商务区内的商铺投资潜力较大,甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。
一般来说,商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。
三、社区商铺
社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一,这在业界已形成了共识。一般来说,一个新的社区只要项目定位准确,发展环境良好,随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。
值得注意的是,一些开发商通过对项目的包装宣传,从而促成了社区商铺销售价格虚高,这使商铺丧失了升值的空间。因此投资前最好进行详细的考察。
四、商业街商铺
商业街的“经典”旺铺,其优越的商业氛围、稳定的客流量,决定了该类商铺的运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也高不可攀。不过,商业街商铺的投资回报率高,其风险也会相应增加。而且此类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”,其价格往往已被抬至一个很高的价位区间,若盲目入市,可能存在很大的风险
地段佳带来高人气 买商铺一般都是长线投资,所以一些目前地段不太好、位置不理想的地方并不见得不适合投资,商铺投资要看发展前景。
经常看到一条路或一条桥的打通可以盘活一条商业街,同时一个商业广场或者大卖场的开建,带来人气,从而带来繁荣。所以,了解城市发展规划非常重要。
在一些位置偏差的地方,前期租金很低,几乎无人问津的商铺,如果未来有规划,比如兴建市场、学校等,客流有逐步扩大的趋势,也是非常值得投资的。 选择有经验的开发商 因为商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的高难度房地产产品。
投资前一定要考察开发商实力与品牌的综合影响力,考虑其有没有过同类产品的成功项目。 值得注意的是,购房者不能被开发商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行动计划,以及目前的进展等。
因为商业地产后续经营是最关键的环节,很大程度上决定了投资者能否获取长期稳定并不断攀升的投资回报,因此专业的、富有经验的招商、经营管理团队是必不可少的。 留意周边规划 投资商业地产要特别留意政府规划。
如果选择购买的是商铺,则要留意以后是否会有地铁、公共设施的配套,以保证充足的人流。如果是选择大型的商铺,则要留意周围是否有龙头的商业集团,可以借大品牌推广的“东风”将自己的物业带动起来。
长线投资较理想 商业物业如果能在12至15年内回本,这样的投资才比较理想,否则便很难达到赚钱的目的。 对于那些想趁物业低价买入,等几年看发展的买家,则建议购买小区的商铺,如果投资资金较多,则可以考虑专业市场的物业。
人投资商铺同企业投资商铺两者区别很大,至少在十个方面需要特别注意。
注意一:土地性质 目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。“住宅”是专供居住的房屋,“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更。
从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途,即把“居住用地”改变为“商业用地”,从规划角度看,其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定,从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记”。
可以看出,所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话,以后会有麻烦。 注意二:规划变更 要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。 譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程,表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”,未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。
这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。
注意三:相关权益 所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。
譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“权益”。 大家知道,二手商铺原有租客有“优先购买权”,所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。
如果租客放弃“优先购买权”,房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
注意四:面积大小 商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大。 选择商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值,若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。
注意五:用途结构 商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,特别考虑投资商铺做餐饮业时,绝不能回避这一点。 要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的,哪怕沿街也不行。
投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。
底层商铺层高若在5米以上,投资客可以自己加装夹层。 一层用于经营,装修效果图,二层用于居住或小型办公室,这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营,二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。 注意六:设备装修 购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况,尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的,有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件,即《房屋设备装修装饰清单》。
列出这些设备和装修费用等情况,譬如是否包括在房屋总价内,折价的话可折多少等,以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。 注意七:税费品种 商铺买卖需要缴纳税费,个人投资客一定要厘清这些税费。
因为,这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等,具体都要在协议中讲清楚。
有人建议,如果是某企业出售的商铺,有的可以采用股权转让形式进行投资。据说,这样可以合理规避部分税费。
注意八:抵押贷款 投资商铺时若考虑办理抵押贷款,必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。 目前,银行对商铺贷款审核比较严格,最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。
而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺,抵押贷款审批更为严格。因为,这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价,所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。 所估价格一般不会超过评估价,商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
注意九:回报时间 商铺投资讲究的是长期回报,从目前国内外大型商业地产开发经验来看,一个优质商铺。
一、商铺返租承诺 返租是指购买者支付房款后,将商铺统一交给开发商经营出租,业主获得固定的返租回报。
从表面上看,返租承诺带给购买者稳定的收益,但是这种承诺是否有法律效益,如果违背是否能受到法律的保护则无从知晓。 二、公用分摊面积。
一般商铺的公摊面积占建筑面积的30?40%,有的甚至超过50%。对购买者来说,商铺的单价高于住宅物业,即使允许范围内的误差,也可能会带来几万元的价格变动,打乱购房者的预算。
三、内、外销商铺未并轨。 商铺销售内、外有别,市民在购买商铺前应先问清物业的性质,否则你就不能办不出产证。
四、贷款风险。 个人商铺贷款比例低、年限短,商铺贷款额也不会超过合同价款的60%,贷款期限也只有10年。
另外,银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严,因此要综合考量自己的经济实力。
1、商铺地段 李嘉诚曾提到过决定房地产投资的要素“地段、地段、地段”,这一点对于投资商铺来说更是金科玉律。
地段可以说是投资商铺的第一先决条件,也是决定商铺价值的首要条件。 2、临街状况 商铺正因为临街才称之为商铺,大部分的人不是因为购物而购物,他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为,有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
因此,在投资商铺中要注意:尽量购买临大街,人们容易看见,也方便走到的铺面。 3、人流 可以站在想要投资的商铺门前,统计每个时段路过的行人有多少。
走过的行人越多,该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆,因为行走的人才是购买的主体。
4、驻留性 想使人在你这里购物,要看人们愿不愿意在你这里停留。 附近没有停车的地方,首先就不能指望会有人来逛,门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过,也不能产生好的销售业绩。
要知道,人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以,铺面是否让人们愿意逗留,不产生匆忙离开的念头很重要。 5、便利性 一个很好的服务,一定要使需要它的人方便地得到。
首先应去国土部门了解你准备投资的商铺所在区域市政规划方面内容,如该商铺周边是否要建天桥,人行道与车行道之间是否要建围栏,路面是否拓宽等。像天桥的建立,对于两边的商铺而言,就容易“破局”,这是投资商铺时的“大忌”。
应以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格,最后乘以12个月,得出的结果即为年回报率。如年回报率能达到8%-10%之间,该商铺即值得投资,否则不值。而高于10%的年回报率,自然最佳。
可以看某商铺周边铺位月租金可租到每平方米多少钱,一般而言,同区域的商铺差别不会太大,区别只在于临街的铺位与大堂内的不能相类比,因临街的比大堂内的贵,一楼比二楼贵。尤其单边铺位最贵,其月租金比中间的高,售价也会高出一筹,只因单边铺位占据的是“把头”地位,其在广告门面、广告牌方面占据极大优势。
一般而言,靠近住宅区门口的商铺生意会好一些,换句话说,住宅区的出入口在哪里,即决定商铺的客流量多寡。像万科四季花城,其大巴站旁边的铺位人气就旺,无论租或售,价格都高出中间商铺很多,很值得投资。
选择投资某个商铺时切记,商铺的门面宽度决定一切,深度无益,因宽度决定广告牌及广告位的大小,而比较显眼的广告位即会带来旺盛的客流量。
首先应去铺面所管辖的租赁所领取租赁合同,并办理租赁许可证,以便合法纳税。在签署租赁合同时,业主一般要给客户15-30天的装修期,而客户必须交纳不少于两个月的押金,租期三至五年,并在第二年或第三年开始,月租金以3%-5%或8%-10%的递增率实现年递增。
如果从发展商处购买商铺,事先必须调查清对方的实力,以及该商铺有没有预售许可证;其二,严格界定实用面积及建筑面积,避免缩水。像东门的某个商铺,实用率低于50%,就不值得投资购买。如果是投资购买二手商铺,除要了解所在区域市政规划外,还必须考查其所剩年限,因所剩年限势必涉及到空置期,从而做好一定的心理准备。
1、商铺安全性 商铺有无租约及租约到期日。
例如,有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权,划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。2、租金调幅 以5年租期的租约为例,前2-3年租金不增,从第4年开始逐步递增。
租金增长的方式一般选择以下两种:累计递增,即每年租金按照递增比例递增,但是递增基数以前一年租金价格为准;环比递增,即每过一段时期(一般3年左右)租金上调。3、租金价格 商铺租金除了要符合自己的购买承受力外,还要与周边商铺和同类产品作比较。
4、商铺贷款 相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元,贷款额度最高为6成,期限为10年。一、商业物业的分类 按商业建筑形式分 ·底商 一种是建在住宅楼下,一种是建在写字楼下。
为满足政府对商业配套7%的要求,这部分底商由于规模小、需求旺,销售情况很好,是大部分开发商对商业的开发思路。·集中商业 一般指在传统的商业中心开发的大型商业地产。
按商业业态类型分 ·综合商场 · o Shopping mall:如世纪金源 o 时尚购物中心:如中友百货 o 传统百货商场:如王府井百货 o 综合批发市场:如万通商品批发市场 ·超级市场 · o 大型综合超市:如普尔斯马特 o 超级市场:如京客隆超市 o 便利店:如迪亚天天便利店 ·专业市场 · o 服装类:精品店、专卖店、批发市场 o 电子电器类:如中关村大中、海龙 o 家居建材类:如集美、百安居、环三环 o 农副产品类:如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果 ·餐饮类 · o 中式:美食街、高档餐饮、快餐 o 西式:高档西式餐饮、快餐 ·休闲娱乐:· o 美容美发美体保健 o 运动健身 o KTV o 酒吧 二、主要商业业态的特点及选址要求 根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见:商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。
各主要业态选址和经营特征如下:·百货店 百货店是指在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。· o 选址在城市繁华区、交通要道。
o 店面规模大,营业面积在5000平方米以上。o商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利。
o 商店设施豪华、店堂典雅、明快。o 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。
o 采取定价销售,可以退货。o 服务功能齐全。
·超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求的零售业态。· o 选在居民区、交通要道、商业区。
o 以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达。o 商店营业面积在1000平方米左右。
o 商品构成以购买频率高的商品为主。o 采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。
o 营业时间每天不低于11小时。o 有一定面积的停车场地。
·大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式,以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求的零售业态。· o 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
o 商店营业面积2500平方米以上。o 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。
o 采取自选销售方式。o 设与商店营业面积相适应的停车场。
·便利店 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。· o 选址在居民住宅区、主干线公路边,以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
o 商店营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高。o 居民徒步购物5-7分钟可到达,80%的顾客为有目的的购买。
o商品结构以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消费性、小容量、应急性等特点。o 营业时间长,一般在10小时以上,甚至24小时,终年无休日。
o 以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行。·购物中心 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
· o 由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。o 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
o 内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。o 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。
o 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。o 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。
o 根据销售面积,设相应规模的停车场。·仓储式商场 仓储式商场指以经营生活资料为主的,储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。
其中有的采取会员制形式,只为会员服务。· 在城乡结合部、交通要道。
· 商店营业面积大,一般为10000平方米左右。· 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
·商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。· 店堂设施简朴、实用。
· 采取仓储式陈列。· 开展自选式的销售。
· 设有较大规模的停车场。从选址、规模、目标。
&那么商铺投资需要注意以下几点: 1、地段: 不管是投资住宅还是公寓,地段都非常重要,对于投资商铺来说更是金科玉律。
地段可以说是投资商铺的第一先决条件,也是决定商铺价值的首要条件。 市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方,而在偏远的、人迹罕至的临街门面,我们只能称其为仓库,价值甚至要低于同地段的住宅。
繁华地段的商铺虽好,但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺,其他各方面的条件不好,造成租金太低,投资收益率就会大打折扣。
可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上,确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。
毕竟,最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。 2、临街状况: 商铺正因为临街才称之为商铺,大部分的人不是因为购物而购物,他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为,有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
因此,在投资商铺中要注意:尽量购买临大街,人们容易看见,也方便走到的铺面。 临大街比临小街要好,在路口临两面街比临一面街要好,走的人多的那一面比较好。
当然,这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式,也许面临的只是一个过道,这种投资除了考虑以上原则,更要多方考虑其他因素。
3、人流量: 你可以站在想要投资的商铺门前,统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多,该商铺的潜力也就越大。
一般不统计路过的车辆,因为行走的人才是购买的主体。但是需要注意的是,绝对不是路过的人多,买东西的人就会多人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4、驻留性: 想使人在你这里购物,要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方,首先就不能指望会有人来逛,门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过要知道,人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以,铺面是否让人们愿意逗留,不产生匆忙离开的念头很重要。
5、消费习惯: 你买服装会到哪里去买呢?买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢?所以如果人们买服装都去服装一条街的话,又新开了一条服装街,那么,在这里投资就值得商榷。人们的购买习惯一旦确定,要想改变非常不易。
不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜,要知道,大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以,新开发的商铺一旦定错位,可能面临门庭冷落的风险。
投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。 6、购买力: 同样地区的两个小区,一个全是购置的商品房,另外一个大部分是旧房的拆迁户,那么,商品房的小区就具有更大的购买力,生意也会好做,铺面价值也相对较高。
犹太人说过:“做生意要针对女人与嘴巴。”那么,女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方,餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方,有钱人多的地方就更不用说了。
投资商铺要选购买力强的地方。 7、便利性: 一定要使需要它的人方便地得到。
比如说,家具市场,如果附近交通不利,那么,如何运输呢?一个不错的酒楼,但是停车位不足;一个非常好的商场,但是要到达,一定要经过两条地下过道。这样的商铺,能令人满意吗? 8、商圈: 每一个繁华的地方,都会形成一定的商圈。
那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。并不一定局限于在城市的商业中心,在一个新的城区形成的时候,一个新的商圈就形成了,往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。
在偏城区,人口密集的地方,也有不同大小的商圈,那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。
9、规划: 道路的改建、拓宽,城市的整体规划,都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划,提前进行投资,可以获得丰厚回报,如果对此毫不关心,必将蒙受巨大损失。
10、开发商的实力和商铺的开发规模: 开发商的雄厚实力,一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间;另一方面,他们的商业眼光和投资选择,也更加可信。同时,商铺的开发规模也是一个重要标准:比较大规模的商铺,更容易吸引客流、聚集人气,而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。
11、地势: 铺面不能低于门前的道路,凹下去的铺面给人感觉不好,也不能上了几级台阶才进入铺面,使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。
千万不要小看这一点,根据以往的经验,每登上两级台阶,铺面价值将下降一成。 12、净高: 商铺的净高要超过住宅的高度,使人没有压抑感,当然太高也毫无用处。
一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。
13、开间: 商铺的开间越大,价值越高。门口很小,进深很深的门面价值相应降低。
在同等条件下,尽量选择开间较大的商铺。 14、朝向: 尽量避免朝正西或正西南的门面。
阳光太烈,会造成商品褪色,空调费也会多出不少。光过于刺眼万一当地不许安装遮阳蓬,则更难办。
太阳光不能直射入店内的情况除外。 15、格局和功能: 不论是自己经营还是出租,商铺都有可能不断地变换多种经营项目,因此,商铺的通用性和多功能很重要。
比如说,开餐饮店就需要有上下水、动力电、。
中小投资者投资商铺的几个注意事项 1、注意分摊的公用面积:商铺的公摊面积一般在30%~40%,甚至50%。
因此对买铺者来说购铺单价高于住宅房,如果允许在一定范围内的误差,也可能带来价格上几万元的变动,打乱了购商铺者原有的预算。因此建议购房者选择按使用面积计单价,并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。
⑴注意返租承诺:返租是指购房者支付房款后,在约定时间内将物业交给发展商出租经营,购房者可获得固定的返租回报。而一些发展商写入广告及售楼人员的口头承诺则无保障。
⑵注意贷款风险:商铺贷款低,年限也短,60%的期限,投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。 ·注意对开发商、⑶销售商审核:审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售的一切证照,核查有无抵押行为,以免将来办不出产证。
2、购买或租赁商铺的依据 对于投资者而言,在选择商铺的投资方式时是选择租赁还是购买往往犹豫不决,其实解决这个问题的最好方法就是确定好自己的目标收益的空间和时间。 价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。
对于商铺投资者而言,创造最大商铺投资收益的方案,从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和;这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲,投资者需要对目标收益空间做出选择,是选择租金收益为主,还是价值升值收益为主,无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。
3、市场风险和操作风险的规避 在商铺投资的过程中,市场风险和操作风险都可以通过详细的市场调研、投入产出分析,并结合自己的投资经验尽可能地将相关的风险降到最低值。 ⑴摸清城市发展规划:城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素,一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增,一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。
⑵重视经营管理水准:同样是位于一条商业街,有的商铺生意红火,租金一路高涨,而有的商铺却起起落落,数易其主,不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。 ⑶关注转让套现能力:套现能力是评估商铺价值的重要指标。
产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选,这种商铺一铺一商户,投资者可以顺利实现转让、转租,实现成功套现,还可以收“建设费”或“顶手费”;经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现纠纷,将极大增加套现风险。 ·投资商铺,选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。
⑷调查租金成长空间:租金直接决定投资回报率,租金的成长空间决定商铺的升值潜力。 ⑸选择高质量租户:高质量的租户可以承受更高的租金,可以签订更长更稳定的租期,也拥有更好的诚信度。
投资期楼,在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何。
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